Entscheidungsstichwort (Thema)
Gewerberaummiete: Stromdiebstahl des Untermieters kein Grund zur fristlosen Kündigung des Hauptmieters
Leitsatz (amtlich)
Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund wegen Stromdiebstahls durch den Untermieter ist dann unwirksam, wenn der Hauptmieter nicht abgemahnt wurde und das Untermietverhältnis unverzüglich beendet hat.
Nachgehend
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Der Kläger begehrt mit der Klage Räumung und Herausgabe von Ladenräumlichkeiten.
Die Beklagten mieteten mit schriftlichem Mietvertrag vom 8. Februar 1995 die im Klagantrag bezeichneten Räumlichkeiten. Der Kläger erwarb das Objekt im Jahre 1997.
Zwischen November 2000 und April 2001 wandte sich die Hausverwaltung verschiedentlich wegen der Untermieter, die in den Räumen den Imbiß betrieben, an die Beklagten. Neben Unterlassungs- bzw. Beseitigungsaufforderungen wurde u.a. eine Abmahnung ausgesprochen und mehrmals die Kündigung angedroht (Einzelheiten: Schriftsatz vom 25. Februar 2002, Seiten 5-7 = Bl. 47-49 d.A.).
Am Montag, dem 9. Juli 2001, stellte die Hausverwaltung auf Grund einer Mieteranzeige fest, daß die Kellerleuchte in dem Mieterkeller der Beklagten zu einem Stromabzweiger ummontiert, dort ein Kabel angeklemmt, ein Deckendurchbruch geschaffen und durch diesen das Kabel in die streitgegenständlichen Ladenräume geführt worden war. Der Stromverbrauch für die Beleuchtung der Keller läuft über den Hauszähler des Hauses und wird im Rahmen der Betriebskostenabrechnung mit der Position Hausstrom auf alle Mieter umgelegt.
Wegen illegaler Stromentnahme durch den Betreiber des Ladens sprach die Hausverwaltung namens des Klägers unter dem 10. Juli 2001 den Beklagten die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus und forderte sie zur Rückgabe der Räume auf (Anlagen zur Klageschrift, Bl. 14 und 16 d.A.). Das Schreiben wurde beiden Beklagten am 24. Juli 2001 durch den Gerichtsvollzieher zugestellt, dem Beklagten zu 1) durch Niederlegung.
Der bisherige Nutzer, ... gab die Räumlichkeiten am 31. Juli 2001 den Beklagten zurück.
Der Kläger trägt vor, die B habe die Stromversorgung der Räume wegen ausstehender Zahlungen unterbrochen. Die Stromentnahme sei nicht nur vorbereitet worden, sondern es sei Strom für die Umbauarbeiten und zum Betrieb des Imbisses abgezweigt worden. Er bestreite mit Nichtwissen, daß es sich bei dem Betreiber um einen Untermieter und nicht um einen Mitarbeiter der Beklagten gehandelt habe. Mit dem neuen Untermieter der Beklagten gebe es bereits wieder Probleme wegen Lärmes; Wohnungsmieter des Hauses minderten deswegen die Miete.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen zum Betrieb eines Imbisses innegehaltenen Ladenräumlichkeiten im Vorderhaus Erdgeschoß rechts des Hauses ..., bestehend aus zwei Räumen mit einer Fläche von ca. 34,81 qm nebst dazugehörigem Kellerraum Nr. 1 zu räumen und geräumt an ihn herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie tragen vor, schon am 8. Juli 2001 dem Nutzer, einem Untermieter, wegen Mietrückständen ihrerseits fristlos gekündigt zu haben. Dem Beklagten zu 1) sei die Kündigung vom 10. Juli 2001 nicht wirksam zugestellt worden, weil er schon lange nicht mehr unter der betreffenden Anschrift gewohnt habe.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Dem Kläger steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume (§ 556 Abs. 1 BGB a.F.) nicht zu. Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die Kündigung vom 10. Juli 2001 nicht beendet worden.
Die Kündigung ist nicht nach § 553 BGB a.F. wirksam. Es fehlt bereits an der erforderlichen Abmahnung. Diese ist auch nicht entbehrlich gewesen. Die Abmahnung ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn der Mieter nicht in der Lage oder nicht willens ist, den vertragswidrigen Gebrauch zu beenden (Grapentin, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV 167). Ein solcher Ausnahmefall hat hier nicht vorgelegen. Denn die Beklagten haben den damaligen Untermieter aus den Räumlichkeiten entfernt und das Untermietverhältnis beendet. Das bestreitet auch der Kläger nicht. Es kommt nicht darauf an, ob die Beklagten tatsächlich schon am 8. Juli 2001 ihrerseits dem Untermieter wegen Mietrückständen gekündigt hatten. Jedenfalls ist dieses Untermietverhältnis dann nicht mehr fortgesetzt worden. Daß es sich bei dem Betreiber um einen Untermieter gehandelt hat und nicht die Kläger selbst den Imbiß durch Mitarbeiter betrieben haben, kann der Kläger nicht bestreiten, auch nicht mit Nichtwissen. Im Kündigungsschreiben selbst ist vom "Pächter" der Beklagten di...
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