LG Berlin Urteil vom 06.02.2004 - 63 S 179/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummietvertrag: Unwirksamkeit einer vor der Mietrechtsreform getroffenen Staffelmietvereinbarung

Orientierungssatz

Eine vor der Mietrechtsreform vereinbarte Staffelmiete für die Dauer von 20 Jahren ist unwirksam, weil sie die zulässige Dauer von 10 Jahren gemäß § 10 Abs. 2 S. 2 MHG überschreitet. Die Vereinbarung ist nicht durch die Einführung des § 557a BGB, der eine zeitliche Begrenzung nicht vorsieht, rückwirkend wirksam geworden (Art. 170, 171 EGBGB). Die Überschreitung der zeitlichen Begrenzung für die Staffelmietvereinbarung hat zur Folge, daß es bei der Vereinbarung der Ausgangsmiete verbleibt.

Tenor

Auf die Berufungen der Parteien wird - unter Zurückweisung der jeweiligen Rechtsmittel im übrigen - das am 28. April 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 102 C 523/01 - abgeändert und neu gefasst:

Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 3. Juli 2002 - 102 C 523/01 - wird teilweise aufgehoben und

die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 1.597,75 EUR (= 3.124,93 DM) nebst 4% Zinsen

aus 101,17 EUR (= 197,87 DM) seit dem 6. August 1999,

aus weiteren jeweils 110,33 EUR (= 215,79 DM) seit dem 6. September 1999, 6. Mai 2000, 6. Juni 2000, 6. Juli 2000, 6. August 2000 und 6. September 2000,

aus weiteren 68,39 EUR (= 133,76 DM) seit dem 6. Dezember 2000,

aus weiteren 35,93 EUR (= 70,28 DM) seit dem 6. Januar 2001 sowie

aus jeweils weiteren 104,32 EUR (= 204,04 DM) seit dem 6. Februar 2001, 6. März 2001, 6. April 2001, 6. Mai 2001, 6. Juni 2001, 6. Juli 2001 und 6. August 2001 zu zahlen.

Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufrechterhalten.

Die Klägerin hat die Kosten ihrer Säumnis vorab zu tragen; von den übrigen Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Klägerin 63% und die Beklagten 37% zu tragen.

Gründe

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Beide Parteien verfolgen mit ihren Rechtsmitteln ihre erstinstanzlichen Anträge weiter, soweit ihnen nicht stattgegeben wurde.

Die gemäß § 511ff. ZPO zulässige Berufung der Beklagten ist nur zum Teil begründet und im übrigen unbegründet. Die Anschlussberufung der Klägerin über insgesamt 7.685,83 DM (= 3.929,70 EUR) ist in Höhe von 4.853,03 DM mangels Berufungsbegründung gemäß § 520 Abs. 1 ZPO unzulässig. Dies betrifft die bestrittenen Zahlungen der Beklagten auf die Mieten für September 2000 und Dezember 2000 in Höhe von je 1.149,20 DM und auf August 2001 in Höhe von 1.282,96 DM, die das Amtsgericht aufgrund vorgelegter Kontoauszüge als beweisen angesehen hat sowie die abgewiesenen Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen 1997, 1998 und 1999 (= 721,62 DM + 326,93 DM + 223,12 DM).

Die Klägerin hat einen Anspruch auf rückständige Nettokaltmieten für Mai 1999 in Höhe von 60,50 DM, für Juni bis einschließlich September 1999 und Mai bis einschließlich September 2000 in Höhe von je 215,79 DM, für Dezember 2000 in Höhe von 133,76 DM, für Januar 2001 in Höhe von 70,28 DM, für Februar bis einschließlich August 2002 in Höhe von je 204,04 DM gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Die Teilzahlungen der Beklagten sind dabei zunächst auf die Nebenkostenvorschüsse verrechnet worden. Von der jeweils ältesten Forderung abzuziehen war die Aufrechnungsforderung laut Hilfsaufrechnung der Beklagten in Höhe von 510,00 DM betreffend das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 1999 vom 19. Januar 2001. Die Klägerin macht zwar aus der Abrechnung einen Zahlungsanspruch in Höhe von 223,12 DM geltend. Tatsächlich ergibt sich jedoch aus der Abrechnung der Betriebskosten und der Heizkosten insgesamt ein Guthaben der Beklagten in Höhe von 510,00 DM.

Den vorgenannten Rückständen liegen für den Zeitraum bis einschließlich Dezember 2000 die von der Klägerin bei der Bezifferung der Klageforderung bereits berücksichtigten Minderungsbeträge zugrunde, nämlich eine geschuldete Nettokaltmiete von 1.012,99 DM jeweils für die Monate Mai bis September und 797,20 DM für Oktober bis April und für Dezember 2000 von 930,96 DM. Seit Januar 2001 betrug die Nettokaltmiete jedoch nur 1.135,00 DM. Denn die Staffelmietvereinbarung im Mietvertrag vom 11. November 1996 unter § 3 Nr. 3 für die Dauer von 20 Jahren ist unwirksam, weil sie die zulässige Dauer von 10 Jahren gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 MHG überschreitet. Die Vereinbarung ist durch die Einführung des § 557a BGB n. F., der eine zeitliche Begrenzung nicht vorsieht, nicht rückwirkend wirksam geworden, Art. 170, 171 EGBGB. Die Überschreitung der zeitlichen Begrenzung für Staffelmietvereinbarungen hat zur Folge, dass die gesamte Staffelmietzinsvereinbarung unwirksam ist und es bei der Vereinbarung der Ausgangsmiete verbleibt (vgl. LG Berlin GE 2003, 325; GE 2003, 671). Entgegen anderer Ansicht (vgl. LG Berlin - Zivilkammer 67 - GE 1991, 781; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 431; Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, 6. Aufl., § 10 MHG, Rdnr. 19; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 10...