rechtskräftig
Verfahrensgang
AG Berlin-Köpenick (Urteil vom 11.09.2007; Aktenzeichen 7 C 126/07) |
Nachgehend
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das am 11. September 2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köpenick – 7 C 126/07 – teilweise geändert und insgesamt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 517,44 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 336,24 EUR seit dem 04. März 2007 sowie aus jeweils 36,24 EUR seit dem 05. April 2007, seit dem 05. Mai 2007, seit dem 06. Juni 2007, seit dem 05. Juli 2007 und seit dem 04. August 2007 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten beider Rechtszüge haben die Klägerin 85% und der Beklagte 15% zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
II. Die Berufung hat zum Teil Erfolg.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 517,44 EUR an rückständigen Mieten für die Zeit vom März bis zum August 2007 aus § 535 Abs. 2 BGB.
Mit Vertrag vom 27. Februar 2006 mietete der Beklagte von der Klägerin die Wohnung in der …, siebtes Obergeschoss Mitte, …. Die Miete betrug
Nettokaltmiete |
240,00 EUR |
Betriebskostenvorschuss |
75,46 EUR |
Heizkostenvorschuss |
44,54 EUR |
360,00 EUR. |
Im streitgegenständlichen Zeitraum leistete der Beklagte die Miete nicht in voller Höhe. Seine Zahlungen sind unstreitig. Die Klägerin zieht von der Miete eine Minderung von 6,66% ab, die sich aus dem am 01. Februar 2007 verkündeten Schlussurteil des Amtsgerichts Köpenick – 2 C 257/06 – ergibt. Auf dieser Basis errechnet sich der vom Amtsgericht in dem angegriffenen Urteil ausgeworfene Betrag.
Weitere Minderungen stehen dem Beklagten nicht zu.
Ein bloßer Verweis auf das Vorverfahren 2 C 257/06 kann wegen des rechtskräftigen dortigen Schlussurteils nicht zu einer höheren Minderungsquote führen. Im hiesigen Verfahren werden die dort schon geschilderten Mängel auch nicht konkretisiert. Insbesondere hat das Amtsgericht seinerzeit den Vortrag zum Heizungsschaden zutreffend als unsubstantiiert eingeordnet. Es wird nicht dargestellt, bei welchen Außentemperaturen mit welcher Heizungseinstellung welche Innentemperaturen erreicht werden. Die dortige Darstellung in dem Schriftsatz vom 06. Februar 2007 führt nicht weiter, weil die Außentemperaturen fehlen und auch unklar ist, wie ausgekühlt die Räume waren, denn offenbar war die Heizung zuvor abgestellt. Ansonsten werden die im Vorverfahren erörterten Mängel in der hiesigen Berufungsbegründung nicht aufgegriffen. Es kann hier dahinstehen, ob tatsächlich ein Vereiteln des Beklagten hinsichtlich der Arbeiten an den Heizungen gegeben ist bzw. inwieweit eine Überprüfung der Heizungen deren Funktionstüchtigkeit ergeben hat.
Wegen einer etwaigen Flächenabweichung kommt eine Minderung und auch eine Aufrechnung nicht in Betracht. Eine Abweichung der vereinbarten Fläche (70,05 m²) von der tatsächlichen Fläche um mehr als 10% kann nicht angenommen werden. Unstreitig hat der Beklagte bei seiner Berechnung von 61,67 m² die Fläche des Balkons vollkommen außer Ansatz gelassen. Dies ist indes nicht korrekt. Für seinen Vortrag, der Balkon sei nicht mitvermietet, gibt es keine ausreichenden tatsächlichen Anhaltspunkte. Allein die Tatsache, dass der Balkon im Mietvertrag nicht genannt ist, genügt dafür nicht. Der Balkon ist nur für den Beklagten zugänglich. Er hat im Vorverfahren 2 C 257/06 auch Mängel des Balkons beanstandet. Selbst wenn der Balkon Mängel aufweisen sollte, die das Amtsgericht im Vorverfahren auch in die Minderungsquote einbezogen hat, so ändert dies nichts an seiner Berücksichtigung für die Fläche. Es ist nicht vorgetragen, dass dem Beklagten (von Seiten des Vermieters) eine Nutzung des Balkons untersagt wäre bzw. dass die Balkontür verschlossen und für den Beklagten nicht zu öffnen sei.
Eine Verurteilung Zug um Zug ist nicht beantragt worden. Mängel sind dafür auch nicht ausreichend dargelegt, um einen vollstreckungsfähigen Tenor zu formulieren. Es musste klar sein, was nach Beseitigung welcher Mängel zu zahlen ist.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus § 546 Abs. 1 BGB.
Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 20. Februar 2007 nicht beendet worden. An sich kann eine Kündigung wegen fortwährender unpünktlicher Zahlung, wovon auch das Amtsgericht zutreffend ausgeht, nach § 543 Abs. 1 BGB begründet sein. Hier liegen auch verschiedene unpünktliche Zahlungen des Beklagten vor. I...
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