LG Berlin 65 T 19/02
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Anforderungen an eine wirksame Betriebskostenvereinbarung

 

Orientierungssatz

Die wirksame Abwälzung von Betriebskosten neben einer Nettomiete auf den Mieter erfordert grundsätzlich, dass nicht nur geregelt wird, dass eine derartige Überwälzung erfolgt, sondern auch angegeben wird, über welche Betriebskosten abzurechnen ist. Dabei reicht es insoweit grundsätzlich aus, dass auf die Anl. 3 zu § 27 II. BV verwiesen wird.

 

Tenor

Auf die Beschwerde der Kläger wird der Beschluss des Amtsgerichts Schöneberg vom 22. Januar 2002 - 11 C 534/01 - geändert und den Klägern unter Beiordnung des Rechtsanwalts M K Prozesskostenhilfe ohne Raten gewährt.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden nicht erstattet.

 

Gründe

Die Beschwerde ist zulässig. Zwar ist der Beschluss nicht zugestellt worden, jedoch ist aus dem Abvermerk des Amtsgerichts Schöneberg zu ersehen, dass die Kläger den Beschluss jedenfalls nicht vor dem 19. Februar 2002 erhalten haben können. Die Beschwerde ist am 28. Februar 2002 eingegangen, so dass die Frist des § 127 Abs. 1 Satz 3 ZPO gewahrt ist.

Die Beschwerde ist auch begründet. Nach dem gegenwärtigen Aktenstand hat die Rechtsverfolgung der Kläger hinreichende Aussicht auf Erfolg. Denn die Beklagten haben mit dem Mietvertrag die Betriebskosten nicht wirksam auf die Kläger übertragen.

Die Klägern verweisen zu Recht darauf, dass die Überwälzung der Betriebskosten neben einer Nettomiete grundsätzlich erfordert, dass nicht nur geregelt wird, dass eine derartige Überwälzung erfolgt, sondern auch angegeben wird, über welche Betriebskosten abzurechnen ist. Dabei reicht insoweit grundsätzlich aus, dass auf die Anlage 3 zur § 27 II. BV verwiesen wird (werden vgl. OLG Hamm GE 1997, 1169). Zwar ist hier eine Nettomiete mit Vorschüssen vereinbart worden, ohne dass aber festgelegt worden ist, über welche Leistungen abzurechnen ist.

Es ist jedoch erforderlich, dass der Mieter weiß welche Nebenkosten auf ihn umgelegt werden, damit er sich auf die damit verbundenen Lasten einstellen kann (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 1354). Etwas anderes ergibt sich hier auch nicht aus dem Gesichtspunkt, dass der Mietvertrag den Begriff der "Betriebskosten" verwendet, der in der Anlage 3 zur § 27 II. BV gesetzlich definiert ist (vgl. Kinne in Kinne/Schach, Mietrecht, 3. Auflage, § 556 Rdnr. 19). Denn abgesehen davon, dass bisher zumindest immer zusätzlich der Hinweis auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV gefordert wurde, ist hier schon deshalb nicht von einer einschränkungslosen Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV zu sehen, weil in dem Mietvertragsformular an sich vorgesehen ist, dass nur bestimmte Betriebskostenarten übernommen werden. Denn in dem Vordruck heißt es: "für die folgenden Betriebskostenarten". Diese sind aber gerade nicht definiert, so dass eine einschränkungslose Bezugnahme auf die Anlage 3 zur II. BV gerade nicht unterstellt werden kann.

Die Parteien haben auch nicht durch spätere Übung die Betriebskosten so konkretisiert, dass eine wirksame Vereinbarung vorliegen würde. Denn es ist bisher nur einmal im laufenden Mietverhältnis abgerechnet worden, so dass schon fraglich ist, ob überhaupt von einer Übung gesprochen werden kann. Dazu ist hier noch zu berücksichtigen, dass die Abrechnung mit einem Guthaben endet, so dass - anders als bei einer Nachzahlung - auch für den Mieter keinerlei Veranlassung bestand, die Richtigkeit des Vorgehens der Beklagten in Frage zu stellen.

Soweit die Beklagten sich darauf berufen, dass sie bei Vertragsabschluss mit den Klägern die Betriebskosten im Einzelnen durchgesprochen hätten und auch mit ihnen zusammen aufgrund der bestehenden Rechnungen den Vorauszahlungsbetrag ermittelt hätten, so ist das unerheblich, weil der Vortrag bestritten wurde und die Beklagten insoweit auch keinen Beweis anbieten (können).

Zu Gunsten der Beklagten kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die (unwirksame) Festlegung des Vorschusses als (wirksamer) pauschaler Anteil der Betriebskosten an der Gesamtmiete anzusehen ist (in diesem Sinne Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, III Rdnr. 325).

Für diese Auffassung spricht zwar, dass nach dem Mietvertrag auch die Kläger nicht erwarten konnten, dass allein mit der Zahlung der Nettomiete bereits eine Gesamtmiete festgelegt worden war. Denn der Mietvertrag sieht ausdrücklich vor, dass weitere Zahlungen zu leisten sind, indem zu der Nettomiete ein bezifferter Betriebskostenvorschuss und eine Gesamtmiete ausgeworfen werden. Jedoch würde die Festlegung des Vorschussbetrages als Pauschale nicht berücksichtigen, dass bei einer Pauschale eine Reduzierung des Betrages nicht stattfinden kann, während der Charakter des Vorschusses gerade ist, dass im Falle niedriger tatsächlicher Kosten geleistete Überzahlungen zurückgewährt werden. Der Mieter würde durch eine derartige Umdeutung mithin möglicherweise benachteiligt.

Dagegen kann auch nicht angeführt werden, dass durch die Festlegung der Nettomiete als Bruttokaltmiete die Beklagten bena...

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