LG Aachen Urteil vom 23.09.2005 - 5 S 92/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietvertrag für preisgebundene Neubauwohnung: Unwirksamkeit einer unzulässigen Sicherungsabrede zur Mietkaution

Leitsatz (amtlich)

(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die unzulässige Sicherungsabrede zur Mietkaution im Formularmietvertrag über eine preisgebundene Neubauwohnung ist der geltungserhaltenden Reduktion nicht zugänglich.

Orientierungssatz

Ist die mietvertragliche Vereinbarung über die Zahlung einer Kaution wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 5 WoBindG unwirksam, weil die Mietsicherheit "für alle Forderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag" und insbesondere für Mietrückstände als Sicherheit dienen soll, ist der Vermieter zur Kautionsrückzahlung verpflichtet.

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 23.03.2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Aachen - 5 C 56/05 - abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 1.175,97 € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 12.05.2000 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreites haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.

Gründe

I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß den §§ 313 a Abs. 1, 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

II. Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung der Kläger hat in der Sache Erfolg.

Den Klägern steht gemäß § 9 Abs. 7 WoBindG ein Anspruch auf Zahlung von 1.175,96 € gegen die Beklagten zu. Dies folgt daraus, dass die mietvertragliche Vereinbarung über die Zahlung einer Kaution wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 5 WoBindG unwirksam ist und die Beklagten daher zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet sind.

Im vorliegenden Rechtsstreit war die allein entscheidungserhebliche Frage, ob die Regelungen in § 15 des Mietvertrages gegen § 9 Abs. 5 WoBindG verstoßen und damit unwirksam sind.

Nach dieser Vorschrift ist bei preisgebundenem Wohnraum die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung nur zulässig, um Ansprüche des Vermieters aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern.

In § 15 des Mietvertrages finden sich Regelungen zum Sicherungszweck insbesondere in den Absätzen 1, 4 Satz 2 und 5. Die in den Absätzen 4 und 5 getroffenen Regelungen sind unzweifelhaft unzulässig, da zum Einen (Abs. 5) eine Aufrechnung mit der Kaution auch in Bezug auf Mietrückstände möglich sein soll, zum Anderen (Abs. 4 Satz 2) die Kaution für "alle Forderungen des Vermieters ... aus dem Mietvertrag" als Sicherheit dienen soll. Nach Auffassung des Amtsgerichts handelt es sich insoweit aber um sprachlich teilbare Teile des § 15 des Mietvertrages, die nicht dazu führen können, dass auch die restlichen in § 15 getroffenen Regelungen als unwirksam betrachtet werden müssten (keine unzulässige geltungserhaltende Reduktion). Diese Auffassung des Amtsgerichtes ist im Lichte der Entscheidung des BGH vom 25.06.2003 (NJW 2003, 2899) zumindest vertretbar.

Letztlich bedarf es aber keiner Entscheidung, ob die Regelungen in § 15 Abs. 4, 5 des Mietvertrages die gesamte Kautionsvereinbarung zu Fall bringen.

Denn selbst wenn durch die Absätze 4 und 5 des § 15 die Wirksamkeit des Abs. 1 nicht berührt wird , der die Kautionszahlungsverpflichtung dem Grunde und der Höhe nach regelt, so liegt das eigentliche Problem aber darin, ob Abs. 1 nicht selbst gegen § 9 Abs. 5 WoBindG verstößt, weil es dort heißt: "zur Deckung von Ansprüchen des Vermieters soweit sie nicht durch das Mietausfallwagnis gedeckt sind". Das Amtsgericht sieht in dieser Klausel aber zu Recht einen Verstoß gegen § 9 Abs. 5 WoBindG, weil die Einschränkung "soweit sie nicht ..." nicht weitgehend genug ist. Von der Sicherungsabrede sind nämlich trotz der Einschränkung auch Ansprüche erfasst, die nicht zu den in § 9 Abs. 5 WoBindG genannten Ansprüchen gehörten. Dies folgt schon daraus, dass neben dem Mietausfallwagnis auch das Umlageausfallwagnis besteht (§ 20 Neubaumietenverordnung), welches ebenfalls durch eine Sicherheitsleistung nicht abgedeckt werden darf (Barthelmes, Handbuch des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, Teil IV, Rdn 37; Mückenberger/Hanke WoBindG, Teil II, Rdn 394).

Zur Wirksamkeit des § 15 Abs. 1 des Mietvertrages könnte man demnach nur dann gelangen, wenn man den Passus "soweit sie nicht ..." entfallen ließe. Insoweit hat das Amtsgericht aber zu Recht ausgeführt, dass hier eine sprachliche und inhaltliche Trennung nicht mehr möglich ist. Auf die diesbezüglichen Ausführungen des Amtsgerichts nimmt die Kammer Bezug. Eine andere Auffassung wäre auch nicht mit der Entscheidung des BGH in NJW 2003,2899 in Einklang zu bringen. Im vom BGH zu entscheidenden Falle war unwirksam vereinbart, dass die Kaution mit Abschluss des Mietvertrages zu erbringen sei. Dass durch diese unwirksame Klausel die Kautionsabrede an sich nicht unwirksam wurde, ist einleuchtend. Vorliegend geht es aber um eine unmittelbar, in einem Satz, mit der Kautionszahlungsverpflichtung getroffene - unwirksame - Sicherungsabrede.

Der Vermieter hat an mehrere...