Lexikon / Grundschulddarlehen

27.1

A. Einleitung

Rz. 1051

Als Grundschulddarlehen werden in der Praxis Darlehen bezeichnet, deren Rückzahlung durch eine Sicherungsgrundschuld abgesichert wird. Nach der Legaldefinition des Gesetzgebers in § 1191 BGB liegt eine Grundschuld vor, wenn ein Grundstück in der Weise belastet wird, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Es handelt sich um ein selbstständiges dingliches Grundstücksrecht, aufgrund dessen der Eigentümer zur Befriedigung der abgesicherten Gläubigerforderung die Zwangsvollstreckung in sein Grundstück gemäß § 1192 i.V.m. § 1147 BGB dulden muss.^[2153] Sicherungsgeber kann dabei sowohl der Schuldner selbst als auch ein Dritter sein. Anders als die Hypothek aber ist die Grundschuld nicht per se akzessorisch und damit grundsätzlich vom Bestand der Hauptforderung unabhängig.^[2154] Sie ist auch dann noch wirksam, wenn ihr keine zu sichernde Forderung mehr zugrunde liegt. Soweit die Grundschuld aber der Absicherung eines Darlehens dienen soll (Sicherungsgrundschuld), kann eine Verknüpfung über eine schuldrechtliche Sicherungsabrede hergestellt werden.^[2155] Diese Möglichkeit ist vom Gesetzgeber explizit in § 1192 Abs. 1a BGB vorgesehen. Der Sicherungsvertrag stellt sicher, dass der Gläubiger im Falle der Befriedigung des Gläubigers durch den Schuldner verpflichtet ist, die als Sicherheit erhaltene Grundschuld wieder an den Sicherungsgeber herauszugeben (schuldrechtlicher Freigabeanspruch).

Rz. 1052

Der in der Regel formularmäßig vereinbarte Sicherungsvertrag enthält neben den Voraussetzungen der Sicherheitenfreigabe üblicherweise Regelungen insbesondere über Voraussetzungen sowie Art und Weise der Sicherheitenverwertung. Die §§ 305 ff. BGB sind zwar auch auf dingliche Verfügungsgeschäfte anwendbar. Sowohl die materiell-rechtliche Einigung nach § 873 BGB über die Grundschuldbestellung als auch die Bewilligung nach § 19 GBO können AGB enthalten.^[2156] Insbesondere die formularmäßige Grundschuldbestellungsurkunde unterliegt der AGB-Kontrolle,^[2157] für die jedoch wegen des zwingenden Charakters der auf die dingliche Grundschuldbestellung anwendbaren Vorschriften der §§ 1191 ff. BGB kaum Raum bleibt. In der AGB-Praxis bei Grundschulddarlehen ist daher regelmäßig nur der Sicherungsvertrag Gegenstand der richterlichen Prüfung. Er unterliegt in vollem Umfang der AGB-Kontrolle.^[2158] Der Darlehensvertrag selbst richtet sich nach den §§ 488 ff. BGB. Soweit es sich um einen entgeltlichen Darlehensvertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer handelt, sind die gemäß § 512 BGB zwingend ausgestalteten Vorschriften über Verbraucherdarlehensverträge der §§ 491 ff. BGB anwendbar, sodass der Spielraum, der dem Verwender von AGB gegenüber einem Verbraucher i.S.d. § 13 BGB bei ihrer Gestaltung zur Verfügung steht, auch bei Grundschulddarlehensverträgen erheblich eingeschränkt ist.

Rz. 1053

Zu beachten ist ferner, dass das BGB für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge,^[2159] zu denen gemäß § 491 Abs. 3 Nr. 1 BGB auch Grundschulddarlehen gehören, Sonderregelungen enthält. Soweit es um die AGB-Kontrolle hinsichtlich der darlehensbezogenen Vertragsbedingungen geht, gelten daher die Ausführungen zu Darlehensverträgen für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge nur unter Berücksichtigung dieser Sonderbestimmungen. Insbesondere die mit der Umsetzung der Wohnimmobilienkredit-Richtlinie^[2160] mit Wirkung zum 21.3.2016 geänderten Vorschriften^[2161] für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge werden bei künftigen Rechtstreitigkeiten auch im Rahmen der AGB-Kontrolle eine erhebliche Rolle spielen. Danach können bei Grundschulddarlehen zwar von sonstigen Verbraucherdarlehensverträgen abweichende Verzugs- und Kündigungsbedingungen in AGB aufgenommen werden, weil etwa ein Kündigungsrecht nach § 500 Abs. 1 BGB nicht besteht. Zugleich sind aber die neu eingefügten Regelungen zu Kopplungsgeschäften in § 492a und § 492b BGB, zu den speziellen Informationspflichten gemäß § 491a Abs. 2 S. 3 und 3 S. 3 BGB, die in § 511 BGB neu aufgenommene Beratungspflicht und die gegenüber Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen erweiterten Vorgaben für die nunmehr zivilrechtlich ausgestaltete Kreditwürdigkeitsprüfung in den §§ 505a ff. BGB zu berücksichtigen.

[2153] MüKo/Lieder, § 1191 Rn 1; Staudinger/Wolfsteiner, § 1191 Rn 1; Palandt/Herrler, § 1191 Rn 1.

[2154] Staudinger/Wolfsteiner, Vorbem zu §§ 1191 ff. Rn 10; Palandt/Herrler, § 1191 Rn 1. Kritisch: MüKo/Lieder, § 1191 Rn 13, 14.

[2155] Staudinger/Wolfsteiner, Vorbem zu §§ 1191 ff. Rn 24 ff.; Palandt/Herrler, § 1191 Rn 13.

[2156] WLP/Pamp, Klauseln G 211.

[2157] BGH, Urt. v. 5.3.1991 – XI ZR 75/90, WM 1991, 758.

[2158] MüKo/Lieder, § 1191 Rn 40; Staudinger/Wolfsteiner, Vorbem zu §§ 1191 Rn 241.

[2159] Auch Realkredit- oder Immobilienkreditverträge genannt.

[2160] Richtlinie 2014/17/EU vom 4.2.2014 über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher und zur Änderung der Richtlinien 2008/48/EG und 2013/36/EU und der Verordnung (EU...