Lexikon / f) Freizeichnungsklauseln

Rz. 1569

Nach § 536a Abs. 1 BGB kann der Mieter Schadensersatz verlangen, wenn ihm infolge eines Mangels, der bereits bei Vertragsbeginn bestand, oder mit dessen Beseitigung sich der Vermieter im Verzuge befunden hatte, ein Schaden entstanden ist.

Rz. 1570

§ 536a Abs. 1 BGB unterscheidet somit zwischen einer verschuldensunabhängigen Garantiehaftung des Vermieters, § 536 Abs. Abs. 1, 1. Variante BGB, und einer Verschuldenshaftung, § 536a Abs. 1, 2. Variante BGB.

Rz. 1571

Grundsätzlich kann die verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters wegen anfänglicher Sachmängel formularmäßig abbedungen werden.^[3044] Der Haftungsausschluss des Vermieters ist allerdings dann nicht wirksam vereinbart, wenn der Mangel vom Vermieter arglistig verschwiegen wurde, § 536d BGB.

Rz. 1572

In den Fällen der Verschuldenshaftung sind Klauseln, wodurch die Haftung des Vermieters bei vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Vertragsverletzungen ausgeschlossen werden, wegen § 309 Nr. 7 BGB unwirksam.

Rz. 1573

Die Freizeichnung für die Haftung bei einfacher Fahrlässigkeit kann zumindest im Wohnraummietrecht nicht wirksam vereinbart werden. Eine solche Klausel beeinträchtigt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben. Dies folgt daraus, dass der Mieter das ausgeschlossene Risiko, welches bei einer Freizeichnung auf ihn zukommt, nicht beherrschen kann, es sei denn er versichert sich hiergegen.^[3045] Eine derartige Versicherungspflicht benachteiligt den Mieter unangemessen.

Rz. 1574

Auch eine Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach der Vermieter für die rechtzeitige Fertigstellung der Mieträume nur im Falle von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit haftet, verstößt gegen § 307 BGB, weil die rechtzeitige Gebrauchsüberlassung durch den Vermieter eine nicht abdingbare Kardinalpflicht des Mietvertrages ist.^[3046]

Rz. 1575

Schließlich kann auch das Selbsthilferecht des Mieters sowie der Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz gemäß § 536a Abs. 2 BGB formularvertraglich nicht abbedungen werden.^[3047]

[3044] BGH, NJW-RR 1991, 74.

[3045] BGH, NJW 2002, 673.

[3046] Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht 12. Aufl. 2015, § 536a BGB, Rn 182.

[3047] OLG Hamburg, NJW-RR 1991, 1286.