Leistungsvorbehalt / 5 Abgrenzung zur Mietneufestsetzung

Sieht eine Vertragsklausel im Fall der Veränderung eines bestimmten Kostenindexes Verhandlungen über eine "Neufestsetzung" der Miete vor, handelt es sich im Zweifel nicht um eine Mietanpassungsklausel, sondern um eine Mietneufestsetzungsklausel.

Im Fall einer Mietneufestsetzungsklausel ist der Schiedsgutachter befugt, auch eine niedrigere als die ursprünglich vereinbarte Miete festzusetzen, da bei einer Neufestsetzung so zu verfahren ist, als ob die Vertragsparteien erstmals in Verhandlungen über die Miethöhe treten, während bei einer Anpassung nur die sog. Äquivalenzstörung (infolge einer Veränderung des Indexes) auszugleichen ist.^[1] Die Neufestsetzung der Miete durch den Sachverständigen kann im Rahmen des § 319 BGB gerichtlich überprüft werden.^[2]

[1] OLG Frankfurt/M., Urteil v. 3.12.1998, a. a. O.; BGH, Urteil v. 13.5.1974, VIII ZR 38/73, BGHZ 62 S. 314 ff..

[2] Zur Abgrenzung von Neufestsetzung/Anpassung der Miete durch Schiedsgutachten aufgrund einer von "Neufestsetzung" sprechenden Wertsicherungsklausel vgl. auch das Urteil des OLG Schleswig vom 9.6.1999, 4 U 103/95, NZM 2000 S. 338.