Auch beim Leistungsvorbehalt kann festgelegt werden, dass sich die Miete ändert, sobald sich der Lebenshaltungskostenindex um eine bestimmte Punktezahl verändert hat. Die Indexänderung ist Voraussetzung für die Änderung der Miete. Die dann zu zahlende Miete darf sich jedoch nicht in gleicher Weise wie der genannte Index ändern, sondern muss auf andere Weise gefunden werden.
Für Leistungsvorbehalte in Mietverträgen bieten sich dazu 2 Wege an:
- Die Bestimmung der neuen Miete erfolgt durch einen Dritten als Schiedsgutachter, durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstücks- und Mietwerte oder
- nach billigem Ermessen. Bei dieser Alternative hat die Bestimmung der neuen Miete, wenn nichts anderes vereinbart ist, der Vermieter zu treffen, weil er die Gegenleistung für die Überlassung des Mietgegenstands zu fordern hat.[1]
2.1 Bemessung der Miete nach billigem Ermessen
Ist darüber, wie die künftige Miete zu bemessen ist, nichts vereinbart, muss sie billigem Ermessen entsprechen.[1]
Dieses Ermessen ist im Hinblick auf die Entwicklung der ortsüblichen Mietpreise zu konkretisieren, sodass die Mietanpassung der Höhe nach durch die Veränderung der ortsüblichen Miete beschränkt ist. Dies bedeutet, dass eine Mieterhöhung trotz einer Erhöhung des Indexes ausgeschlossen ist, wenn die ortsübliche Miete gleich geblieben oder sogar gesunken ist.[2]
Die vom Vermieter getroffene Bestimmung der neuen Miete ist für den Mieter nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht.[3] Entspricht sie nicht der Billigkeit, wird die Bestimmung durch Urteil getroffen.[4] Dem Vermieter ist es in diesem Fall grundsätzlich verwehrt, seine Bestimmung zu widerrufen und das Bestimmungsrecht ein 2. Mal auszuüben. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn sich im Wege der Vertragsauslegung[5] ein anderer Wille der Parteien ermitteln ließe.[6]
Klage auf Bestimmung der Leistung kann sowohl der Vermieter als auch der Mieter erheben. Auch kann der Vermieter auf Zahlung der von ihm bestimmten Miete klagen.
2.2 Bestimmung durch einen Dritten
Bei Bestimmung der Leistung durch einen Dritten kann im Vertrag festgehalten werden, nach welchen Gesichtspunkten die Bestimmung zu treffen ist. Soll nach dem Mietvertrag für den Fall, dass sich die Parteien nicht auf eine neue Miete einigen können, ein Sachverständiger als Schiedsgutachter gem. § 317 BGB nach billigem Ermessen darüber entscheiden, ob und in welcher Höhe eine Änderung der Miete eintritt, so ist der Schiedsgutachter verpflichtet, die im konkreten Fall geschuldete, d. h. vertraglich angemessene Miete zu bestimmen; nicht hingegen soll er die ortsübliche Miete ermitteln.[1]
Enthält der Mietvertrag keine Bestimmung über die Ermittlung der neuen Miete, hat die Bestimmung durch den Dritten (Schiedsgutachter) gleichfalls billigem Ermessen gem. § 317 Abs. 1 BGB zu entsprechen. Ist vereinbart, dass mehrere Dritte (z. B. ein vom Vermieter und ein vom Mieter benannter Gutachter) die künftige Leistung zu bestimmen haben, ist bei verschiedenen Ergebnissen der Durchschnittsbetrag maßgebend, sofern nichts anderes vereinbart ist.[2]
Die durch den Dritten getroffene Bestimmung ist für die Vertragspartner nur dann nicht verbindlich, wenn sie offenbar unbillig ist.[3] Darin liegt ein wesentlicher Unterschied zu dem Fall der Bestimmung der Mieterleistung durch den Vermieter. Die Unbilligkeit bei der Leistungsbestimmung durch einen Dritten muss nämlich "offenbar" sein. Das ist der Fall, wenn sich die Unbilligkeit jedem oder doch jedenfalls dem sachkundigen und unbefangenen Beobachter sofort aufdrängt.[4]
Es genügt nicht, dass die getroffene Bestimmung nicht mehr im Rahmen des billigen Ermessens liegt, vielmehr müssen Treu und Glauben in grober Weise verletzt sein. Der Dritte (Gutachter) muss fachwidrig und offenbar gegen das Interesse eines Vertragspartners verstoßen oder auf offenbar ungenügender Grundlage vorgegangen sein. Dabei ist ein verbindliches Schiedsgutachten zur Miethöhe noch nicht deswegen offenbar unrichtig, weil das Gutachten den Zustand der Mietsache ohne Berücksichtigung werterhöhender Einrichtungen des Mieters zugrunde legt, wenn dem Sachverständigen die Zuordnung der Einrichtungen zum Mieter nicht mitgeteilt wurde.[5]
Ebenso ist ein Schiedsgutachten über die Höhe der Vergleichsmiete nicht deswegen offenbar unrichtig, weil es neben den individuellen Beschaffenheitsmerkmalen und Mietpreisen nur die Straßennamen, nicht aber die genaue Anschrift der Vergleichsobjekte enthält. Durch Mitteilung der Straßennamen wird jedenfalls die Lage der Vergleichsobjekte hinreichend gekennzeichnet, sodass eine weitergehende Bezeichnung der einzelnen Objekte nicht erforderlich ist.[6]
Inhalt des Schiedsgutachtens
Grundsätzlich muss ein auf die Bewertung von Vergleichsobjekten gerichtetes Schiedsgutachten die Vergleichsobjekte, ihre Wertmerk...
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