Kündigungsrecht kann auch nicht zeitweilig ausgeschlossen werden

Leitsatz

Das Recht des Mieters von Wohnraum, mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, kann nicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden.

Fakten:

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der vom Mieter ausgesprochenen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses. Im Mietvertrag ist geregelt: Der Mietvertrag vom 10.9.2001 läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, die für beide Vertragsteile verbindlich ist, gekündigt werden, jedoch erstmals zum 1.10.2005. Der Mieter hat Ende September 2002 die Kündigung des Mietverhältnisses zum Jahresende erklärt. Der Vermieter hält die Kündigung für unwirksam. Das Gericht gibt dem Mieter Recht: Der vertragliche Kündigungsausschluss ist unwirksam, die Kündigung wirksam. Ein Zeitmietvertrag liegt hier nicht vor, der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Ein befristeter Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts ist nach dem Willen des Gesetzgebers unzulässig. Nicht entscheidungserheblich ist, dass die Parteien ursprünglich einen Staffelmietvertrag abschließen wollten. Das Gericht ist der Auffassung, dass das Kündigungsrecht des Mieters auch bei Staffelmietvereinbarungen nur durch qualifizierte Zeitmietverträge ausgeschlossen werden kann.

Link zur Entscheidung

AG Berlin-Pankow/Weißensee, Urteil vom 08.01.2003, 100 C 492/02

Fazit:

Die Streitigkeiten um die neuen Kündigungsfristen seit der Mietreform dauern an. Der vertragliche - auch nur zeitweilige - Ausschluss des gesetzlichen dreimonatigen Kündigungsrechts des Mieters kann nach dem neuem Mietrecht nur noch durch einen qualifizierten Zeitmietvertrag ausgeschlossen werden, der die Voraussetzungen des § 575 BGB erfüllen muss.