Voraussetzung für eine Kündigung ist, dass das bestehende Mietverhältnis eine angemessene wirtschaftliche Verwertung hindert. Dies ist der Fall, wenn diese wegen des Mietverhältnisses nicht erfolgen kann, z. B. die Wohnung bzw. das Grundstück in vermietetem Zustand nicht oder nur zu einem erheblich geringeren Kaufpreis verkauft werden kann.
Vermieter muss Nachweis erbringen
Die Beweislast für die Ursächlichkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine Hinderung der angestrebten Verwertung, die unabdingbare Voraussetzung für die Annahme eines "berechtigten Interesses" ist, trägt der kündigende Vermieter.[1]
Dieser Beweis kann allein durch die Behauptung, die Wohnung wäre wegen des Mietverhältnisses unverkäuflich, nicht geführt werden, da auch andere Gründe dafür verantwortlich sein könnten, dass die Wohnung zu dem angebotenen Preis nicht verkauft wurde. Daher kann die Kündigung des Mietvertrags wegen Hinderung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit nicht allein mit dem Erfahrungssatz begründet werden, dass unbewohnte Wohnungen einfacher als vermietete zu verkaufen sind.[2]
Kaufinteressenten als Zeugen benennen
Zum Beweis der Ursächlichkeit ist daher grundsätzlich notwendig, dass der Vermieter namentlich bestimmte Kaufinteressenten benennt, die als Zeugen im Streitfall bestätigen können, dass sie vom Kauf der Wohnung lediglich deshalb Abstand genommen haben, weil diese vermietet war.
Im Hinblick auf § 573 Abs. 3 BGB, wonach grundsätzlich nur solche Gründe berücksichtigt werden, die in dem Kündigungsschreiben angegeben sind, ist dieser Vortrag bereits im Kündigungsschreiben auszuführen, sodass eine Kündigung grundsätzlich erst erfolgen kann, nachdem Verkaufsversuche gescheitert sind. Ein einmaliger Misserfolg der Verkaufsbemühungen in Form eines Zeitungsinserats lässt jedenfalls nicht den Schluss auf eine Unverkäuflichkeit des vermieteten Anwesens zu.[3]
Verkauf nur zu geringerem Preis
Entsprechendes gilt für die Behauptung, das Grundstück könne nur zu einem erheblich geringeren Preis verkauft werden. Insoweit ist im Kündigungsschreiben anhand konkreter Zahlen anzuführen und im Streitfall darzulegen und zu beweisen, welche Kaufpreiseinbuße infolge der Vermietung eintreten würde.
Mindererlös nachweisen
Erforderlich sind daher Angaben über die Höhe des erzielbaren Kaufpreises für das Objekt im vermieteten und im nicht vermieteten Zustand.[4] Ferner muss der Vermieter ernsthafte Verkaufsbemühungen in vermietetem Zustand[5] und insbesondere Kaufangebote von Interessenten nachweisen, die über das Grundstück in weiterhin vermietetem und unvermietetem Zustand abgegeben worden sind[6], sodass der Mindererlös infolge der Vermietung deutlich wird.[7]
Weiterhin ist zu beweisen (z. B. durch die beauftragten Makler oder Kaufinteressenten als Zeugen), dass der behauptete Mindererlös ausschließlich auf den vermieteten Zustand zurückzuführen ist. Dies gilt auch dann, wenn sich bei einer durch Ehescheidung des Vermieters notwendig gewordenen Veräußerung bereits ein Käufer gefunden hat, der auf Übergabe des Hauses in geräumtem Zustand besteht.[8]
Abweichend davon hat das LG Karlsruhe entschieden, dass ein Kündigungsgrund auch dann vorliegt, wenn das Grundstück bereits verkauft ist, sich aus dem Kaufvertrag aber ergibt, dass der Kaufpreis erst mit Auszug der Mieter zur Zahlung fällig wird. Der Umstand, dass der Vermieter diese Nachteile aufgrund der Vertragsgestaltung mit dem Käufer selbst herbeigeführt hat, führt nicht dazu, dass der Kündigungsgrund entfällt.[9]
Prüfen der Kündigungsgründe im Räumungsprozess
Trägt der Vermieter im Kündigungsschreiben verschiedene Gründe zum Nachweis der Unmöglichkeit eines Verkaufs der vermieteten Wohnung vor, muss sich das Mietgericht im Räumungsrechtsstreit damit auseinandersetzen und prüfen, ob darin insgesamt eine hinreichende Substanziierung der Kündigungsvoraussetzungen liegt. Ferner muss das Mietgericht auch die Behauptung des Vermieters, weitere Verkaufsversuche hätten sich preisschädigend ausgewirkt, prüfen und berücksichtigen. Misst das Mietgericht entsprechenden Darlegungen des Vermieters von vornherein keine Bedeutung bei (z. B. weil es der unzutreffenden Auffassung ist, dass Verkaufsbemühungen des Vermieters vor Ausspruch der Kündigung unbeachtlich sind), verstößt das Urteil gegen das Eigentumsgrundrecht des Art. 14 Abs. 1 GG.[10]
Vom Vermieter darf auch nicht verlangt werden, bereits im Kündigungsschreiben darzulegen, dass die angegebenen Gründe für den Verkauf der Wohnung (z. B. Überschuldung), erst nach Abschluss des Mietvertrags eingetreten sind.
Keine Aufstellung zur finanziellen Lage des Vermieters
Daher muss das Kündigungsschreiben auch keine Aufstellung enthalten, aus der sich ergibt, wie sich die finanzielle Lage des Vermieters seit Abschluss des Mietvertrags entwickelt hat.
Verfassungsrechtlich zu beanstanden ist auch die verbreitete Auffassung der Mietgerichte, der Vermieter könne nur durch (vergebliche) Bemühungen zum Verkauf der Wohnung zu eine...
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