Zusammenfassung

 
Überblick

Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat, das Mietverhältnis zu beenden. Der Formulierung "insbesondere" in § 573 Abs. 2 BGB ist zu entnehmen, dass der Katalog der Nummern 1 bis 3 keine abschließende, sondern nur eine beispielhafte Aufzählung von berechtigten Interessen des Vermieters darstellt und auch andere Sachverhalte ein berechtigtes Interesse begründen können. Dabei sind immer wiederkehrende Fallgruppen von praktischer Bedeutung.

1 Betriebsbedarf

Betriebsbedarf liegt insbesondere vor, wenn die Wohnräume als Werkmiet- oder Werkdienstwohnung für einen Arbeitnehmer anstelle eines anderen, dessen Arbeitsverhältnis beendet ist, verwendet werden.[1]

In der Kündigung des Dienst-(Arbeits-)verhältnisses liegt nicht zugleich die Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 576 BGB. Diese muss nach Beendigung des Dienst(Arbeits-)verhältnisses zugehen.

Eine Vertragsbestimmung, die die Beendigung eines Mietvertrags an die Beendigung eines (unbefristeten) Arbeits- oder Dienstverhältnisses knüpft, stellt eine (unzulässige) auflösende Bedingung dar. Auf eine solche auflösende Bedingung zum Nachteil des Mieters kann sich der Vermieter daher nicht berufen.[2] Rechtsfolge: Das Mietverhältnis verändert sich ab Bedingungseintritt (Beendigung des Arbeits- bzw. Dienstverhältnisses) in ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wie es z. B. auch bei einem befristeten Mietverhältnis (Zeitmietvertrag) der Fall ist, wenn dem Mieter der gesetzliche Befristungsgrund (z. B. Eigenbedarf) bei Vertragsabschluss nicht schriftlich mitgeteilt worden ist.[3] Daher ist es für die Annahme eines Fortbestands des Mietverhältnisses ausreichend, wenn der Mieter deutlich macht, dass er nicht ausziehen und somit die Beendigung nicht gegen sich gelten lassen will. In diesem Fall wird das Mietverhältnis unverändert und auf unbestimmte Zeit fortgesetzt.[4]

Allerdings kann das Mietverhältnis wegen Betriebsbedarfs unter Einhaltung der speziellen Kündigungsfrist des § 576 BGB gekündigt werden, wenn die Werkmiet- oder Werkdienstwohnung nach Ausscheiden des Arbeitnehmers für einen neuen Arbeitnehmer benötigt wird. Dies muss der Vermieter im Kündigungsschreiben nachvollziehbar darlegen und im Streitfall beweisen.

 
Wichtig

Konkreter Betriebsbedarf

Im Kündigungsschreiben kann sich der Vermieter nicht allein darauf berufen, dass die Wohnung für einen anderen aktiven Bediensteten benötigt wird; anzugeben ist der aktuelle Betriebsbedarf, z. B. für wen die Wohnung benötigt wird.

Der – konkrete – Betriebsbedarf einer Werkmietwohnung kann auch nicht im Voraus geregelt werden, z. B. in einem Hausmeister-Dienstvertrag, wonach dessen Beendigung auch die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge hat. Vielmehr ist die Kündigung mit einem Bedarf an der Wohnung für einen neuen Hausmeister zu begründen.[5]

 
Hinweis

Umwidmung in Werkswohnung

Ein Betriebsbedarf kann auch dann vorliegen, wenn eine an einen Betriebsfremden vermietete Wohnung erst durch Kündigung in eine Werkswohnung umgewidmet werden soll.

Jedoch ist insoweit allein der konkrete Wohnbedarf eines bestimmten Arbeitnehmers für die Kündigung nicht ausreichend. Hinzu kommen müssen noch weitere Gründe, die gerade den Bezug dieser speziellen Wohnung durch den Arbeitnehmer für die Führung des Betriebs des Vermieters als notwendig erscheinen lassen.[6]

Daher kann ein berechtigtes Interesse einer Kommanditgesellschaft (KG) an der Beendigung eines mit einem Betriebsfremden abgeschlossenen Mietverhältnisses nur dann bestehen, wenn das Wohnen des Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil ist. Dies gilt auch für den Geschäftsführer der Komplementärin der KG.[7]

 
Hinweis

Qualifizierter Betriebsbedarf

Der qualifizierte Betriebsbedarf muss im Kündigungsschreiben substanziiert dargelegt werden.[8] Dies gilt unabhängig davon, ob der Mieter bei Vertragsabschluss darauf hingewiesen wurde, dass die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt u. U. wieder als Werkswohnung genutzt werden soll.[9]

Keine Kündigungsgründe

Ein Kündigungsgrund liegt nicht vor, wenn der Vermieter die Wohnung neu anzuwerbenden Fachkräften zur Verfügung stellen und damit seine Chancen auf dem Arbeitsmarkt verbessern will, da das allgemeine Interesse des Mieters an der Beibehaltung der Wohnung dem Wunsch des Vermieters vorgeht, mit der Zurverfügungstellung einer Wohnung schneller oder leichter einen für seinen Betrieb benötigten Arbeitnehmer zu finden.[10]

Ebenso kann eine Kündigung nicht auf Betriebsbedarf gestützt werden, wenn der Bezug der Wohnung durch den Arbeitnehmer lediglich den Betriebsablauf erleichtert, für die ordnungsgemäße Führung des Betriebs jedoch nicht erforderlich ist.[11]

Ferner liegt kein Betriebsbedarf vor, wenn dem Mitarbeiter durch Bezug der Wohnung lediglich zu einem kurzen Heimweg nach langer Arbeitszeit verholfen werden soll.[12]

Einstellung eines Hausmeisters

Entsprechendes gilt, wenn eine Wohnung wegen der Einstellung eines Hausmeisters gekünd...

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