Ulf Wollenzin

Vertragsverletzung durch Vermieter

Auch der Mieter kann Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens haben, wenn der Vermieter seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt und der Mieter deshalb das Mietverhältnis kündigt oder er unberechtigt kündigt. Der Anspruch ergibt sich aus

Der Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens setzt die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung voraus, weil er gerade denjenigen Schaden erfasst, welcher infolge der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses entstanden ist.

Vom Kündigungsfolgeschaden ist der Mangelschaden zu unterscheiden. Auf diese Anspruchsgrundlage kann sich der Mieter berufen,

  • wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt wird oder
  • wenn eine vom Mieter ausgesprochene Kündigung etwa aus formellen Gründen unwirksam ist.

Grundlage des Anspruchs ist § 536a Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift sind die mit der Anmietung von Ersatzräumen und der damit einhergehenden Freigabe der bisherigen Mieträume verbundenen Vermögensschäden erstattungsfähig, wenn der Mieter bestehende Mängel der Mietsache berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch den Umständen nach angemessene neue Räume anzumieten.[1]

Nicht rechtzeitiges Gewähren des Mietgebrauchs

Dieselben Grundsätze gelten, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wird.

Dies ist auch dann der Fall, wenn der Vermieter die geschuldete Vertragserfüllung endgültig verweigert.[2]

Behördliche Nutzungsuntersagung

Außerdem besteht ein Kündigungsrecht, wenn eine Behörde ein Benutzungsverbot erlässt.[3] Die Kündigung setzt nicht zwingend voraus, dass die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot untersagt hat; vielmehr genügt es, wenn der Mieter aufgrund der Umstände davon ausgehen muss, dass die behördliche Nutzungsuntersagung droht. Dieser Umstand ist als Sachmangel zu werten. Eine begründete Unsicherheit hinsichtlich der Zulässigkeit der Nutzung kann ausreichen.[4]

 
Hinweis

Stellungnahme bei Behörde reicht nicht

Andererseits besteht eine kündigungsrelevante Ungewissheit nicht bereits dann, wenn die Behörde dem Mieter Gelegenheit gibt, zu einer Beanstandung Stellung zu nehmen.[5]

Ein behördliches Gebrauchshindernis führt dann zu einem Mangel der Mietsache, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

  1. Die behördliche Maßnahme muss ihren Grund in der konkreten Beschaffenheit der Mietsache haben; Maßnahmen, die aufgrund der persönlichen Verhältnisse des Mieters ergriffen werden oder die wegen der Art und Weise des Geschäftsbetriebs ergehen, scheiden aus.
  2. Der Vermieter muss aufgrund des Mietvertrags verpflichtet sein, für diejenigen Umstände einzustehen, auf deren Fehlen oder Vorliegen sich die behördliche Maßnahme bezieht.
  3. Es genügt nicht, dass die Behörde tätig werden kann; Voraussetzung ist vielmehr, dass sie tatsächlich tätig wird und dass der vertragsgemäße Gebrauch hierdurch tatsächlich beeinträchtigt wird.[6]
 
Hinweis

Prüfung der behördlichen Maßnahme ist zumutbar

Dies ist regelmäßig erst dann der Fall, wenn die Maßnahme rechtswirksam und unanfechtbar ist; deshalb ist es dem Mieter i. d. R. zuzumuten, die behördliche Maßnahme auf ihre Rechtmäßigkeit überprüfen zu lassen.[7]

Hat die Behörde aber bereits eine vollziehbare Nutzungsuntersagung erlassen und kann der Mieter den Untersagungsgrund nicht beeinflussen, ist es ihm nicht zuzumuten, sich auf einen Rechtsstreit mit ungewissem Ausgang einzulassen.[8]

 
Hinweis

Ermittlung der Vermögenseinbußen

Der vom Vermieter zu ersetzende Schaden ist anhand einer "Vermögensbilanz" zu berechnen. Es ist zu fragen, welche Vermögenseinbußen der Mieter durch die Vertragsverletzung des Vermieters erlitten hat.

Danach gehören zum Schaden:

[1] BGH, Urteil v. 3.7.2013, VIII ZR 191/12, NJW 2013 S. 2660 Rn. 9.
[3] BGH, Urteil v. 2.11.2016, XII ZR 153/15 betr. Mängel des Brandschutzes wegen der Verwendung von brennbarem Material zur Fassadendämmung.
[4] BGH, Urteil v. 20.11.2013, XII ZR 77/12, NJW 2014 S. 165 Rn. 20.
[8] BGH, Urteil v. 2.11.2016, XII ZR 153/15 betr. Mängel des Brandschutzes wegen der Verwendung von brennbarem Material zur Fassadendämmung.

2.1 Aufwendungen für die bisherige Wohnung

Der Mieter kann den Verlust ersetzt verlangen, der deswegen eintritt, weil er die für die bisherige Wohnung gemachten Aufwendungen nicht ausnutzen und nicht oder nur mit Verlust weiterverwerten kann.

 
Praxis-Beispiel

"Frustrationsschaden" des Mieters

Zu diesem sog. Frustrationsschaden gehören etwa eine auf die bisherige Wohnung zugeschnittene Einbauküche, ein Teppichboden, Gardinen und sonstige Einrichtungsgegenstände; insoweit kann der Mieter den Zeitwert ersetzt verlangen.[1]

Außerdem gehören hierzu die noch nicht "...

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