Kündigung wegen Eigenbedarfs / 16 Kündigungssperrfristen

Die ordentliche Kündigungsfrist ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und beträgt maximal 9 Monate. Wurde jedoch an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet ("Umwandlung") und das Wohnungseigentum veräußert, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen.

Die Sperrfrist gilt auch zugunsten eines Angehörigen des Mieters, der mit diesem zum Zeitpunkt der Umwandlung in der Wohnung gelebt hat und dann mit dem Tod des Mieters kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten ist.

 

Achtung

Sperrfrist bis zu 10 Jahren verlängert

Diese Frist beträgt bis zu 10 Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und die Landesregierung von ihrer Ermächtigung Gebrauch gemacht hat, diese Gebiete sowie die Frist durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 10 Jahren zu bestimmen.

Nach der Übergangsregelung zum Mietrechtsreformgesetz stand den Bundesländern nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 eine Übergangsfrist von 3 Jahren, d. h. bis zum 31.8.2004 zur Verfügung, um für Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung auf der Grundlage des neuen Rechts neue Rechtsverordnungen zu erlassen.

Zahlreiche Bundesländer haben von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht, z. B. gilt in Bayern aufgrund der Wohnungsgebieteverordnung vom 15.5.2012 vom 1.7.2012 bis 30.6.2022 in 115 Städten und Gemeinden eine auf 10 Jahre verlängerte Kündigungssperrfrist.

 
Bundesland Geltungsdauer Einbezogene Städte und Regionen Dauer der Sperrfrist
Bayern 1. Juli 2012 bis 30. Juni 2022 115 Gemeinden 10 Jahre
Berlin 1. Oktober 2013 bis 30. September 2023 Stadt Berlin 10 Jahre
Hamburg 1. Februar 2004 bis 31. Januar 2014 Stadt Hamburg 10 Jahre
Hessen 1. September 2004 bis 31. Dezember 2014 Darmstadt, Frankfurt/Main, Wiesbaden, Kelsterbach, Rüsselsheim, Kronberg i. Ts., Oberursel/Ts., Schwalbach a. Ts., Kelkheim, Maintal 5 Jahre
Nordrhein-Westfalen 10. Februar 2012 bis 31. Dezember 2021

4 Gemeinden: Bonn, Düsseldorf, Köln, Münster

33 Gemeinden: Aachen, Alfter, Bad Honnef, Bedburg-Hau, Bornheim, Bottrop, Dortmund, Drensteinfurt, Emmerich, Hattingen, Herzogenrath, Kerken, Kranenburg, Langenfeld, Leopoldshöhe, Leverkusen, Lindlar, Mettmann, Monheim, Neukirchen-Seelscheid, Niederkassel, Niederkrüchten, Ostbevern, Paderborn, Ratingen, Rheinbach, Roetgen, Siegburg, Wachtberg, Waltrop, Weilerswist, Willich, Würselen

8 Jahre

5 Jahre

Die Bundesländer Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen haben keine Verordnungen erlassen. In diesen Bundesländern gilt daher lediglich die allgemeine Sperrfrist von 3 Jahren.

 

Praxis-Tipp

Nachfrage bei der Gemeinde

Vor Abfassen der Kündigung einer umgewandelten Wohnung sollte daher bei der zuständigen Gemeinde bzw. Stadtverwaltung angefragt werden, ob in dem betreffenden Gebiet eine verlängerte Kündigungssperrfrist gilt.

Die Vorschriften über die Kündigungssperrfrist sind auch dann anzuwenden, wenn keine Umwandlung in Wohnungseigentum, sondern eine Realteilung erfolgt.

 

Praxis-Beispiel

Aufteilung eines Gesamtgrundstücks

Vermietete Reihenhäuser werden durch Realteilung des Gesamtgrundstücks in einzelne selbstständige Grundstücke aufgeteilt.

Die Interessenlage ist nämlich in beiden Fällen der Rechtsänderung im Wesentlichen gleich. Aus Sicht des Mieters macht es keinen Unterschied, ob das von ihm gemietete Reihenhaus in Wohnungseigentum umgewandelt oder durch reale Teilung Bestandteil eines selbstständigen Grundstücks wird. In beiden Fällen steht dem Mieter nach einem Verkauf ein neuer Vermieter gegenüber, der sich – soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind – auf Eigenbedarf berufen könnte.

Diese Rechtsprechung ist nicht verfassungswidrig, da sie nicht die Grenzen richterlicher Rechtsfortbildung überschreitet und insbesondere mit den Art. 3 Abs. 1, 14 Abs. 1 GG (Gleichheitsgrundsatz, Eigentumsgrundrecht) vereinbar ist. Kündigungssperrfristen zulasten des Erwerbers sind also auch dann einzuhalten, wenn ein Grundstück, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhäusern (Reihenhäusern) bebaut ist, real geteilt wird.

Die Sperrfrist des § 577a BGB greift jedoch nicht ein, wenn die Vermietung nach erstmaliger Eintragung des Wohnungseigentums in das Grundbuch erfolgte. Eine nachfolgende Realteilung des Grundstücks mit erneuter Eintragung ist unerheblich und löst keine Sperrfrist aus.

Seit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes am 1.5.2013 sind die Kündigungssperrfristen auch beim Erwerb eines vermieteten Anwesens durch eine Personenmehrheit (z. B. Gesellschaft bürgerlichen Rechts – GbR) anzuwenden, wenn diese zwar keine Aufteilung in Wohnungseigentum vornimmt, jedoch wegen Eigenbedarfs eines Miteigentümers kündigt.

 

Wichtig

Ausnahmen: Keine Sperrfrist

Eine Ausnahme besteht nur d...

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