Kündigung (ordentliche) von Wohnraum / 6.2.4 Widerspruchshinweis

Nach der Bestimmung des § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für

• ihn selbst,
• seine Familie oder
• einen anderen Angehörigen seines Haushalts

eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Nach § 574 Abs. 2 BGB liegt eine Härte auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Nach der Bestimmung des § 568 Abs. 2 BGB soll der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs hinweisen.

Unbedingt über Widerspruchsmöglichkeit aufklären

Der Vermieter sollte den Mieter unbedingt bereits im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs gegen die ordentliche Kündigung hinweisen. Weist der Vermieter nicht auf die Möglichkeit des Widerspruchs hin, führt dies zwar nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. § 574 Abs. 2 BGB bestimmt aber, dass der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären kann, wenn ihn der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs und auch über dessen Form und Frist hingewiesen hat.

Gemäß § 574b Abs. 1 BGB ist der Widerspruch vom Mieter schriftlich zu erklären. Er muss in seinem Schreiben deutlich zum Ausdruck bringen, dass er die Beendigung des Mietverhältnisses nicht hinnehmen will. Auf Verlangen des Vermieters ist der Widerspruch zu begründen. Nach der weiteren Vorschrift des § 574b Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat.

Mustertextbaustein: Hinweis auf Widerspruchsrecht im Kündigungsschreiben

(...)

Nach der gesetzlichen Regelung in § 574 BGB haben Sie die Möglichkeit des Widerspruchs gegen diese Kündigung, auf die ich Sie hiermit gemäß § 568 Abs. 2 BGB hinweise. Sollten Sie von der Möglichkeit des Widerspruchs Gebrauch machen wollen, weise ich Sie darauf hin, dass der Widerspruch spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses mir gegenüber zu erklären ist. Der Widerspruch selbst bedarf der Schriftform. Für den Fall des Widerspruchs bitte ich Sie gemäß der Bestimmung des § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB bereits zum jetzigen Zeitpunkt, mir die Gründe mitzuteilen.

(...)

Härte

Die erforderliche Härte muss stets deutlich über die üblichen Beeinträchtigungen und Unannehmlichkeiten, die jeder Umzug mit sich bringt, hinausgehen. Lediglich eine theoretische Möglichkeit von Nachteilen reicht nicht aus; allerdings müssen Nachteile aber auch nicht sicher feststehen. Erforderlich ist jedoch, dass Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind.^[1] Bei mehreren Mietern reicht eine Härte in der Person eines Mieters aus. Auch die Härte gegen eine andere Person des Haushalts ist relevant.

• Fehlender Ersatzwohnraum

  Eine Härte kann gegeben sein, wenn sich der Mieter intensiv, aber erfolglos um vergleichbaren Wohnraum bemüht hat. Der Mieter muss von sich aus tätig werden und Inserate aufgeben und ggf. einen Makler beauftragen. Etwas anderes kann allenfalls dann gelten, wenn der Mieter aus begründetem Anlass davon ausgehen kann, das berechtigte Interesse des Vermieters bestehe nicht oder er aufgrund der offensichtlich gegebenen Härte mit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses rechnen kann.

  Eine höhere Miete und nachteilige Vertragsbedingungen muss er in gewissem Umfang hinnehmen. Allerdings ist dem Mieter keine höhere als die ortsübliche Miete zuzumuten.

• Alter und Krankheit

  Hohes Alter des Mieters und eine lange Dauer des Mietverhältnisses allein sind keine Härte. Anders verhält es sich jedoch dann, wenn Krankheit und Pflegebedürftigkeit hinzutreten. Krankheit und Pflegebedürftigkeit können auch unabhängig vom Alter eine Härte bilden, wenn aus dieser Situation besondere Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Ersatzwohnraum auftreten oder bei einem Umzug mit einer deutlichen Verschlechterung des gesundheitlichen Zustands zu rechnen ist. Bei einem blinden Mieter ist insoweit auch die Gewöhnung an die bisherige häusliche Umgebung zu berücksichtigen.^[2] Auf eine Unterbringung in einem Alten- oder Pflegeheim muss sich der Mieter nicht verweisen lassen, wenn er sich noch selbst versorgen kann.^[3] Unzweifelhaft liegt eine Härte vor, wenn beide Mieter über 80 Jahre alt sind und eine Mieterin zudem schwer krebskrank und sehbehindert ist.^[4] Auch die Pflegebedürftigkeit eines todkranken Sohnes stellt eine Härte dar.^[5]

• Schwangerschaft

  Auch durch Schwangerschaft kann eine vorübergehende Härte begründet sein.

Konsequenzen des Mieterwiderspruchs

Der Widerspruch des Mieters hat zunächst keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit der Kündigung. Das Mietverhältnis gilt auch als zum Kündigungstermin beendet, wenn sich Mieter und Vermieter nicht auf eine Fortsetzung einigen können und eine solche auch nicht vom Geric...