Kündigung (ordentliche) von Wohnraum / 6 Wie muss gekündigt werden?

6.1 Form der Kündigung

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf gemäß § 568 Abs. 1 BGB zwingend der Schriftform. Unerheblich ist dabei, ob das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich gekündigt wird.

Wesen der Schriftform ist die eigenhändige Unterzeichnung und Originalunterschrift der Kündigungserklärung durch den Kündigenden. Der Schriftform ist daher nicht Genüge getan, wenn die Kündigung per Telefax erfolgt oder wenn dem zu kündigenden Mieter eine Kopie des Kündigungsschreibens übergeben wird. Zwar enthalten Fax und Kopie die eigenhändige Unterschrift des Vermieters, nicht aber dessen Originalunterschrift. Da die Unterzeichnung eigenhändig erfolgen muss, genügt auch ein Unterschriftstempel nicht der Schriftform.

Zwar kann die Schriftform auch im Wohnraummietverhältnis durch die elektronische Form ersetzt werden. Die Bestimmung des § 126a BGB sieht hier die qualifizierte elektronische Signatur nach dem Signaturgesetz vor. In der Praxis spielt diese jedoch keine Rolle, sodass auf weitere Einzelheiten hierzu verzichtet wird.

E-Mail genügt selbstverständlich nicht

Zur Klarstellung: Selbstverständlich erfüllt eine E-Mail nicht die Voraussetzungen der elektronischen Signatur, weshalb im Bereich der Wohnraummiete auch eine Kündigung per E-Mail nicht infrage kommt.

Genügt die Kündigung nicht der Schriftform, ist sie nach der Bestimmung des § 125 Satz 1 BGB schlicht nichtig. Freilich kann sie noch formgerecht nachgeholt werden. Ist dies aber bis zum 3. Werktag des Kalendermonats nicht mehr möglich, hat der Mieter einen Monat gewonnen. Für den Fall der privilegierten Kündigung nach Erstehen des Mietobjekts im Wege der Zwangsversteigerung riskiert der Vermieter, dass die Privilegierung nicht mehr greift und für die Kündigung dann die gestaffelten Kündigungsfristen des § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB zugunsten des Mieters gelten.

Unter Umständen konkludenter Mietaufhebungsvertrag

Wird dem Mieter formunwirksam gekündigt und zieht er daraufhin aus, kann hierin der stillschweigende Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags gesehen werden.

Besondere Zugangserfordernisse

Nicht selten finden sich in Mietverträgen Klauseln, wonach eine Kündigung noch an bestimmte Zugangserfordernisse geknüpft ist – und in aller Regel per Einschreiben oder per Einschreiben mit Rückschein zu erfolgen hat. Derartige Klauseln sind im Formularvertrag bei der Wohnraummiete unwirksam. Sie benachteiligen den Mieter unangemessen, weil seine Kündigung an höhere als an die gesetzlich vorgeschriebenen Formvoraussetzungen geknüpft wird.^[1]

[1] § 309 Nr. 13c BGB.

6.2 Inhalt

6.2.1 Bestimmtheit

Zwar fordert die Rechtsprechung nicht, dass das Wort "Kündigung" in einer Kündigung enthalten sein muss. Ausreichend sei, dass der Beendigungswille klar und deutlich zum Ausdruck komme. An der Eindeutigkeit der Erklärung fehle es jedoch u. a. dann, wenn der Wille zur Vertragsbeendigung in einem Schreiben irgendwo an beliebiger oder gar an versteckter Stelle zum Ausdruck gebracht werde. Vermag dem auch zuzustimmen sein, sollte der Vermieter stets den sichersten Weg beschreiten und das, was er tut, auch deutlich und unmissverständlich klar machen. Es gibt keinen Grund, eine Kündigung nicht als Kündigung zu bezeichnen und nicht klar zum Ausdruck zu bringen, das Mietverhältnis kündigen zu wollen.

Aus der Kündigungserklärung muss sich selbstverständlich mit hinreichender Deutlichkeit ergeben, welcher Mietgegenstand gekündigt wird. Sonst ist die Kündigung unwirksam.

Praxis-Beispiel

Vermietung mehrerer Objekte

Der Vermieter hat mit dem Mieter einen Gewerberaummietvertrag über die im Erdgeschoss gelegene Kneipe geschlossen. Mit gesondertem Wohnraummietvertrag hat er die darüberliegende Wohnung an den Wirt vermietet. Je nach konkreter Vertragsverletzung des Mieters muss der Vermieter deutlich machen, welches von beiden Mietverhältnissen oder ob er beide Mietverhältnisse kündigt. Seinen Mieter trifft jedenfalls keine Aufklärungs- oder Nachforschungspflicht.

6.2.2 Angabe der Kündigungsgründe

Da der Vermieter Wohnraum nur dann kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung gemäß § 573 BGB geltend machen kann, ist es für die Wirksamkeit der Kündigung auch erforderlich, die Kündigungsgründe anzugeben. § 573 Abs. 3 BGB ordnet insoweit ein Begründungserfordernis an. Auch für die außerordentliche fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ergibt sich das Begründungserfordernis aus dem Gesetz, nämlich aus der Bestimmung des § 569 Abs. 4 BGB.

6.2.3 Angabe der Kündigungsfrist

Weder muss die Kündigung selbst datiert sein, noch ist die Angabe der Kündigungsfrist oder des Kündigungstermins erforderlich – die Angaben sind jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung. Bereits aus Gründen der Klarheit ist jedenfalls die Angabe des Datums im Kündigungsschreiben dringend empfehlenswert.

6.2.4 Widerspruchshinweis

Nach der Bestimmung des § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für

• ihn selbst,
• seine Familie oder
• einen anderen Angehörigen seines Haushalts

eine Härte bedeu...