3.41.3.1 Zahlung vor Zugang der Kündigung
In den Fällen des Mietzahlungsverzugs und des Verzugs mit Kautionszahlungen wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt wird.[1] Geht die Kündigung dem Mieter also zu einem Zeitpunkt zu, indem er bereits die Rückstände ausgeglichen hatte, ist die Kündigung unwirksam.
Der trickreiche Mieter
Der Mieter hat im Juli die Miete nicht gezahlt, auch Anfang August ist die Miete dem Vermieterkonto noch nicht gutgeschrieben. Am 7.7. kündigt der Vermieter das Mietverhältnis wegen der Mietrückstände außerordentlich fristlos. Im Hinblick auf einen einigermaßen gesicherten Zugang der Kündigung versendet er diese als Einschreiben mit Rückschein. Nachdem der Mieter am 9.8. auf das Läuten des Postboten nicht reagiert, findet er anschließend den Benachrichtigungsschein in seinem Briefkasten. Ihm ist bewusst, dass es sich hinsichtlich des nunmehr bei der Post lagernden Schreibens mit Sicherheit um die Kündigung des Mietverhältnisses handelt. Der Mieter wollte schlicht austesten, wie sein Vermieter auf Zahlungsrückstände reagiert. Er überweist am gleichen Tag die rückständige Miete und holt das postlagernde Kündigungsschreiben am letzten Tag der Lagerfrist ab.
In diesem Fall ist die Kündigung unwirksam, da der Vermieter noch vor Zugang der Kündigung hinsichtlich der rückständigen Mieten befriedigt wurde. Entsprechende Grundsätze gelten dann, wenn der Vermieter einen zwischenzeitlich erfolgten Zahlungseingang übersehen hat.
3.41.3.2 Aufrechnung des Mieters
Bei der Aufrechnungsmöglichkeit des Mieters sind 2 Fälle zu unterscheiden:
- Aufrechnung vor Zugang der Kündigung
- Aufrechnung nach Zugang der Kündigung
Aufrechnung vor Zugang der Kündigung
Ein weiteres Mal will der Mieter die Reaktion des Vermieters auf Zahlungsrückstände austesten. Er zahlt wiederum für 2 aufeinanderfolgende Monate keine Miete. Da er aus den letzten beiden Betriebskostenabrechnungen noch ein stattliches Guthaben in Höhe einer Monatsmiete hat, das ihm der Vermieter noch nicht rückerstattet hat, erklärt er, nachdem er den Benachrichtigungsschein über ein bei der Post lagerndes Schreiben in seinem Briefkasten vorgefunden hat, unverzüglich dem Vermieter gegenüber die Aufrechnung mit dem Abrechnungsgutachten. Wiederum am letzten Tag der Lagerfrist, holt er die Kündigung beim Postamt ab.
Auch in diesem Fall ist die Kündigung unwirksam, da ein kündigungsrelevanter Rückstand durch die Aufrechnung nicht mehr gegeben ist.
Aufrechnung nach Zugang der Kündigung
Fall wie im Beispiel zuvor, jedoch geht die Kündigung des Vermieters dem Mieter vor erklärter Aufrechnung zu. Der Mieter erklärt gegenüber dem Vermieter am nächsten Tag die Aufrechnung mit seinem Betriebskostenguthaben.
Die Kündigung des Vermieters ist unwirksam, weil sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach Zugang der Kündigung die Aufrechnung erklärt hatte. Stets ist die Aufrechnung nach Zugang der Kündigung "unverzüglich" zu erklären. "Unverzüglich" heißt auch hier ohne schuldhaftes Zögern, wobei eine Aufrechnungserklärung bis 2 Wochen nach Kündigungszugang noch unverzüglich ist.
Vertragliche Fristen über Aufrechnung
Häufig finden sich in Mietverträgen Klauseln, wonach die Aufrechnung des Mieters dem Vermieter einen Monat vor Fälligkeit der Miete angezeigt werden muss. Solche Klauseln sind grundsätzlich wirksam.[1] Konsequenz – wenn auch nicht unumstritten: Die Möglichkeit zur Beseitigung der Kündigungswirkung ist ausgeschlossen. Der Mieter kann sich nicht durch Aufrechnung vor der Kündigung schützen.
3.41.3.3 Zahlung/Zahlungsverpflichtung 2 Monate nach Räumungsklage
Von erheblicher Bedeutung ist bei Kündigungen wegen Mietzahlungsrückstands nach der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und bei Kündigungen wegen des Verzugs mit Kautionszahlungen nach § 569 Abs. 2a) BGB die Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Hiernach wird die Kündigung dann unwirksam, wenn
- der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder
- sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.
Wobei dies nicht gilt, wenn der Kündigung vor nicht länger als 2 Jahren bereits eine insoweit unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
Zahlung erfolgt vom Mieter
Die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und § 569 Abs. 2a) BGB wird zunächst dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird.
Ausgleich des Mietrückstands
Beispiel
Der Mieter hat die Miete für die Monate Juli und August nicht gezahlt. Am 7. August kündigt der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos unter Gewährung einer Ziehfri...
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