Nach der Bestimmung des § 112 InsO kann der Vermieter das Mietverhältnis nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters nicht kündigen wegen
- eines Verzugs mit der Miete, die vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, oder
- einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters.
Sind kündigungsrelevante Miet- oder Pachtrückstände vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen, hat der Vermieter zunächst einmal Pech gehabt. Wenn er die Möglichkeit der Kündigung nicht ergriffen hat, kann er wegen dieser Rückstände nach dem Eröffnungsantrag nicht mehr kündigen.
Kündigungsrelevanter Mietrückstand
Der Mieter hat weder die Miete für den Monat Juli noch die für den Monat August gezahlt. Ende August beantragt ein Gläubiger des Mieters die Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Zwar hätte der Vermieter wegen des Zahlungsrückstands das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen können. Diese Möglichkeit hat er nun nicht mehr.
Die allgemeine Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters kann niemals ein Kündigungsgrund sein. Solange der Mieter in der Lage ist, seine Hauptpflicht aus dem Mietvertrag zu erfüllen, nämlich die Miete zu zahlen, kann ihm lediglich im Hinblick auf eine abstrakte Gefährdung dieser Pflichterfüllung nicht gekündigt werden. Ggf. erfüllt ja ein Dritter seine Mietzahlungspflicht.
Rückstände nach Eröffnungsantrag und sonstige Vertragsverstöße berechtigen zur Kündigung
Die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO schränkt das Kündigungsrecht des Vermieters nur hinsichtlich eines Verzugs vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens ein.
Hinsichtlich des Verzugs, der nach diesem Zeitpunkt eingetreten ist, steht die Kündigungssperre einer Kündigung nicht entgegen. Dasselbe gilt für einen sonstigen, zur fristlosen Kündigung berechtigenden Grund, gleichgültig, ob dieser vor oder nach dem Eröffnungsantrag eingetreten ist. Der Mieter bzw. der Insolvenzverwalter müssen sich also vertragsgerecht verhalten, wollen sie eine Kündigung durch den Vermieter vermeiden.[1]
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen