8.2.1 Öffentliche Lasten des Grundstücks (§ 2 Nr. 1 BetrKV)
Diese Position umfasst insbesondere die Grundsteuer. Eine Beschlusskompetenz zur Änderung der Verteilung besteht insoweit nicht, da die Grundsteuer gemäß § 93 Abs. 1 Satz 1 BewG gesondert für jedes Sondereigentum erhoben wird. Auch Erschließungsbeiträge fallen nicht unter die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, da sie gem. § 134 BauGB die Wohnungseigentümer anteilig treffen. Demnach hat § 2 Nr. 1 BetrKV keine Bedeutung für eine Kostenverteilungsänderung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.
8.2.2 Kosten der Wasserversorgung/Kosten der Entwässerung (§ 2 Nr. 2 BetrKV)
Die Wasser- und Abwasserkosten sind ein klassischer Fall der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Bis auf den wohl äußerst seltenen Fall, dass entsprechend § 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkostenV die Aufwendungen für den Einbau von Messgeräten unverhältnismäßig sind, weil sie die im Verlauf von 10 Jahren zu erwartenden Einsparungen übersteigen[1], entspricht lediglich eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies gilt insbesondere dann, wenn in der Wohnanlage bereits Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden sind, der Einbau durch die Bauordnungen der Länder vorgeschrieben ist oder aber jede andere Abrechnungsmethode als grob unbillig anzusehen wäre.[2]
Entscheiden sich die Wohnungseigentümer für eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung unter erstmaligem Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten, stellt der entsprechende Einbau keine bauliche Veränderung, sondern eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar.[3]
8.2.3 Heizkosten/Warmwasserkosten (§ 2 Nr. 4 bis Nr. 6 BetrKV)
Von den Kosten des Betriebs der Zentralheizungsanlage sind gemäß § 7 Abs. 1 der HeizkostenV mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. Stets ist hinsichtlich des Grundkostenanteils auf die beheizte Wohn- oder Nutzfläche (bzw. den umbauten Raum der beheizten Räume) abzustellen. Eine Abrechnung nach umbautem Raum ist zu empfehlen, wenn einzelne Einheiten deutlich unterschiedliche Raumhöhen aufweisen.
Grundsatzbeschluss über Verteilung
Vor Erstellung der (ersten) Einzelabrechnungen bedarf es – soweit keine Regelungen in der Gemeinschaftsordnung vorhanden sind – eines Grundsatzbeschlusses in Umsetzung der HeizkostenV.[1] Sind also konkretisierende Vorgaben nicht in der Gemeinschaftsordnung geregelt, bedarf es entsprechender Konkretisierung durch die Wohnungseigentümer durch Beschlussfassung, in welchem Ausmaß nach Verbrauch zu verteilen ist. Allein eine Beschlussfassung über eine konkrete Festsetzung von Nachschüssen und Anpassungsbeträgen auf Grundlage der Jahresabrechnung mit ggf. vom Verwalter oder Abrechnungsdienstleister vorgegebenem Verteilerschlüssel ist nicht ausreichend. Jedenfalls zur Sicherheit sollte in derartigen Fällen stets ein Grundlagenbeschluss gefasst werden.
Die HeizkostenV schreibt in § 8 Abs. 1 für die Verteilung der Warmwasserkosten dieselben Prozentsätze hinsichtlich des verbrauchsabhängig abzurechnenden Anteils vor. Der wesentliche Unterschied zur Verteilung der Heizkosten besteht darin, dass als Verteilungsmaßstab für die Grundkosten der umbaute Raum ausscheidet. Bei der Bemessung der Anteile für die Verbrauchs- und Grundkosten sollte bedacht werden, dass der Fixkostenanteil bei der Warmwasseraufbereitung höher liegen kann als bei den Heizkosten.
Innerhalb der Grenzen der §§ 7 Abs. 1 und 8 Abs. 1 HeizkostenV (Verteilung der Kosten 50 % bis 70 % nach Verbrauch und 50 % bis 30 % nach Fläche) kann auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten geändert werden.[2] Dies gilt allerdings nicht für Gebäude, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994[3] nicht erfüllen, also mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. Hier sind zwingend 70 % der Kosten nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Sind die Leitungen dagegen ungedämmt, kann der Verbrauchskostenanteil individuell nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden, da in diesen Fällen der Wärmeverlust über die Leitungen so groß ist, dass ein sparsames Nutzerverhalten keinen Effekt bringt. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, ist im Zweifel durch eine Fachkraft abzuklären. Die verbleibenden Kosten (30-50 %) sind grundsätzlich nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen.
Da § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG allgemein willkürliche Änderungen des Verteilungsschlüssels bei ansonsten weitem Gestaltungsspielraum verbietet, ist eine Verteilung der Heizkosten nach auch nicht beheizbarer Fläche unzulässig.[4]
Gefahr der Anfechtbarkeit
Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Abrechnung – von den Vorgaben der HeizkostenV abweichen, ist anfechtbar, aber nicht nichtig. Ein derartiger Verstoß wirkt sich nur auf einen beschränkten Zeitra...
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