8.1 Betriebskosten
§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ermöglicht die Änderung des gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels für sämtliche Kosten des Gemeinschaftseigentums und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausnahme von baulichen Veränderungen, für die § 21 Abs. 5 WEG maßgeblich ist. Praxisrelevanteste Kostenarten sind die Betriebs- und Verwaltungskosten sowie die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen.
Betriebskostenverordnung
Typische Betriebskosten auch im Bereich des Wohnungseigentums sind diejenigen der Betriebskostenverordnung, obwohl das WEG nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr auf die mietrechtliche Bestimmung des § 556 Abs. 1 BGB verweist. Grundsätzlich ist die Aufzählung in der Betriebskostenverordnung für den Bereich des Wohnungseigentums nicht abschließend. Allerdings ist die Aufstellung der Kosten nach der Betriebskostenverordnung wichtig für vermietende Wohnungseigentümer, da sie die hiernach entstehenden Kosten ihren Mietern gegenüber abrechnen können.
Auch bei den Betriebskosten ist zu beachten, dass keine Beschlusskompetenz zur unumschränkten, pauschalen Änderung der Kostenverteilung der Betriebskosten besteht. Stets muss feststehen, welchen Kosten konkret von der Änderung betroffen sein sollen. Im Übrigen würde eine "globale" Auswechselung eines Kostenverteilungsschlüssels ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.
Heizkostenverordnung
Bei den Kosten, denen ein Verbrauch der Wohnungseigentümer zugrunde liegt, entspricht allein eine verbrauchsbezogene Verteilung dieser Kosten ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verbrauch tatsächlich erfasst wird. Dies ist insbesondere bezüglicher der Heizkosten und der Kosten des Warmwassers der Fall. Hier sind auch die Vorgaben der Heizkostenverordnung zwingend. Ein von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichender Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Dies gilt aber auch für die Kosten des Kaltwassers.[1]
Allgemeine Kosten
Ohne in aller Regel messbar zu sein, werden bestimmte Betriebskosten von den Wohnungseigentümern verursacht, ohne dass eine Zurechnung an den jeweiligen Wohnungseigentümer möglich ist. Betroffen sind hiervon die Kosten
- eines Aufzugs,
- des Allgemeinstroms,
- der Müllbeseitigung.
Bei diesen Kostenpositionen spricht eine Kostenverteilung nach dem "natürlichen" Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen zunächst ordnungsmäßiger Verwaltung. Ob eine Änderung dieses Kostenverteilungsschlüssels oder eines hiervon abweichenden Kostenverteilungsschlüssels ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wird maßgeblich auch von der konkreten Wohnungseigentumsanlage bzw. Wohnungseigentümergemeinschaft abhängen. Jedenfalls ist bei diesen Kostenpositionen durchaus auch eine Kostenverteilung nach Personen ordnungsmäßig, soweit kein Verstoß gegen das Willkürverbot vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer nicht unangemessen benachteiligt werden.[2]
Nachträglicher Dachgeschossausbau
Erfolgt die Kostenverteilung bisher nach Miteigentumsanteilen und ist zugunsten eines Wohnungseigentümers an dem über seiner Wohnung gelegenen Spitzboden ein Recht zum Ausbau zu Wohnzwecken eingeräumt, das Sondernutzungsrecht aber bei der Bemessung des Miteigentumsanteils des begünstigten Wohnungseigentümers nicht berücksichtigt, entspricht ein Kostenverteilungsänderungsbeschluss von Miteigentumsanteilen in Wohnfläche grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Ausbau vollendet ist.[3]
8.2 Einzelne Betriebskosten
8.2.1 Öffentliche Lasten des Grundstücks (§ 2 Nr. 1 BetrKV)
Diese Position umfasst insbesondere die Grundsteuer. Eine Beschlusskompetenz zur Änderung der Verteilung besteht insoweit nicht, da die Grundsteuer gemäß § 93 Abs. 1 Satz 1 BewG gesondert für jedes Sondereigentum erhoben wird. Auch Erschließungsbeiträge fallen nicht unter die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, da sie gem. § 134 BauGB die Wohnungseigentümer anteilig treffen. Demnach hat § 2 Nr. 1 BetrKV keine Bedeutung für eine Kostenverteilungsänderung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.
8.2.2 Kosten der Wasserversorgung/Kosten der Entwässerung (§ 2 Nr. 2 BetrKV)
Die Wasser- und Abwasserkosten sind ein klassischer Fall der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Bis auf den wohl äußerst seltenen Fall, dass entsprechend § 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkostenV die Aufwendungen für den Einbau von Messgeräten unverhältnismäßig sind, weil sie die im Verlauf von 10 Jahren zu erwartenden Einsparungen übersteigen[1], entspricht lediglich eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies gilt insbesondere dann, wenn in der Wohnanlage bereits Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden sind, der Einbau durch die Bauordnungen der Länder vorgeschrieben ist oder aber jede andere Abrechnungsmethode als grob unbillig anzusehen wäre.[2]
Entscheiden sich die Wohnungseigentümer für eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung unter erstmaligem Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten, stellt der entsprechende Einbau keine bauliche Veränderung, sondern eine Maßnahme ordnungs...
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