Kinne/Schach/Bieber, BGB § 576 Fristen der ordentlichen ... / 3.1 Beendigung des Dienstverhältnisses

Rz. 12

Weitere Voraussetzung für die verkürzten Fristen bei der Ausübung des Kündigungsrechts des Vermieters ist die Beendigung des Dienst-/Arbeitsverhältnisses. Die Kündigung darf dem Mieter also erst dann zugehen, wenn das Dienstverhältnis beendet ist; eine vorher zugehende Kündigung ist allerdings nicht unwirksam, sondern beendet das Mietverhältnis zum nächstzulässigen Termin. Hat ein Arbeitnehmerehepaar die Werkmietung zusammen gemietet, reicht es nicht aus, wenn das Arbeitsverhältnis mit nur einem Ehegatten beendet wird (LG Ulm, WuM 1979, 244). Entscheidend ist die rechtlich wirksame Beendigung des Dienst-/Arbeitsverhältnisses (Schmidt-Futterer/Lindner, § 576 Rn. 4), so dass möglicherweise der nach der Kündigung des Mietvertrages anhängige Räumungsrechtsstreit bis zur Entscheidung über die wirksame Beendigung durch das Verwaltungs- oder Arbeitsgericht ausgesetzt werden muss (§ 148 ZPO).

Vor Beendigung des Dienst-/Arbeitsverhältnisses gelten die allgemeinen Kündigungsvorschriften der §§ 568, 573 ff., 577a. Beide Parteien müssen insbesondere die Kündigungsfristen der §§ 573c, 573d Abs. 1 und Abs. 2 einhalten. Allein die Verknüpfung des Mietverhältnisses mit dem Dienst-/Arbeitsverhältnis rechtfertigt nicht die Annahme, die Kündigung seitens des Dienstherrn/Arbeitgebers während des Bestehens des Dienst /Arbeitsverhältnisses als stillschweigend ausgeschlossen anzusehen (str); denn ein Ausschluss des Kündigungsrechts (auch in Wohnraummietverhältnissen zulässig: BGH, Urteil v. 22.12.2003, VIII ZR 81/03, MM 2004, 119 f.; BGH Urteil v. 14.7.2004, VIII ZR 294/03, GE 2004, 1165) bedarf einer ausdrücklichen Vereinbarung, was sich auch aus den Vorschriften über den (neuen) Zeitmietvertrag ergibt, der die Angabe der Beendigungsgründe ausdrücklich vorsieht.

Eine Beendigung des Dienstverhältnisses an sich ist kein Kündigungsgrund für das Mietverhältnis (LG Berlin, GE 2004, 890; Schmidt-Futterer/Lindner, § 576 Rn. 10a; Bruns NZM 2014, 535, [536]). Eine Kündigung kommt aber dann in Betracht, wenn in der Dienstpflichtverletzung zugleich eine nicht unerhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt.