Kinne/Schach/Bieber, BGB § 576 Fristen der ordentlichen ... / 3 Kündigungsvoraussetzung

3.1 Beendigung des Dienstverhältnisses

Rz. 12

Weitere Voraussetzung für die verkürzten Fristen bei der Ausübung des Kündigungsrechts des Vermieters ist die Beendigung des Dienst-/Arbeitsverhältnisses. Die Kündigung darf dem Mieter also erst dann zugehen, wenn das Dienstverhältnis beendet ist; eine vorher zugehende Kündigung ist allerdings nicht unwirksam, sondern beendet das Mietverhältnis zum nächstzulässigen Termin. Hat ein Arbeitnehmerehepaar die Werkmietung zusammen gemietet, reicht es nicht aus, wenn das Arbeitsverhältnis mit nur einem Ehegatten beendet wird (LG Ulm, WuM 1979, 244). Entscheidend ist die rechtlich wirksame Beendigung des Dienst-/Arbeitsverhältnisses (Schmidt-Futterer/Lindner, § 576 Rn. 4), so dass möglicherweise der nach der Kündigung des Mietvertrages anhängige Räumungsrechtsstreit bis zur Entscheidung über die wirksame Beendigung durch das Verwaltungs- oder Arbeitsgericht ausgesetzt werden muss (§ 148 ZPO).

Vor Beendigung des Dienst-/Arbeitsverhältnisses gelten die allgemeinen Kündigungsvorschriften der §§ 568, 573 ff., 577a. Beide Parteien müssen insbesondere die Kündigungsfristen der §§ 573c, 573d Abs. 1 und Abs. 2 einhalten. Allein die Verknüpfung des Mietverhältnisses mit dem Dienst-/Arbeitsverhältnis rechtfertigt nicht die Annahme, die Kündigung seitens des Dienstherrn/Arbeitgebers während des Bestehens des Dienst /Arbeitsverhältnisses als stillschweigend ausgeschlossen anzusehen (str); denn ein Ausschluss des Kündigungsrechts (auch in Wohnraummietverhältnissen zulässig: BGH, Urteil v. 22.12.2003, VIII ZR 81/03, MM 2004, 119 f.; BGH Urteil v. 14.7.2004, VIII ZR 294/03, GE 2004, 1165) bedarf einer ausdrücklichen Vereinbarung, was sich auch aus den Vorschriften über den (neuen) Zeitmietvertrag ergibt, der die Angabe der Beendigungsgründe ausdrücklich vorsieht.

Eine Beendigung des Dienstverhältnisses an sich ist kein Kündigungsgrund für das Mietverhältnis (LG Berlin, GE 2004, 890; Schmidt-Futterer/Lindner, § 576 Rn. 10a; Bruns NZM 2014, 535, [536]). Eine Kündigung kommt aber dann in Betracht, wenn in der Dienstpflichtverletzung zugleich eine nicht unerhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt.

3.2 Angabe des Kündigungsgrundes

Rz. 13

Die Kündigung des Dienst-/Arbeitsverhältnisses und des Mietvertrages sind rechtlich voneinander unabhängig. Beide Kündigungen müssen daher den gesetzlichen Voraussetzungen entsprechen, also unabhängig voneinander begründet werden. Die Kündigung des Mietverhältnisses setzt ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 1 voraus. Dieses ergibt sich daraus, dass die Wohnung für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird (OLG Celle, ZMR 1985, 160 = WuM 1985, 142). Der Kündigungsgrund muss auch in dem Kündigungsschreiben angegeben werden (§ 573 Abs. 3), und zwar der aktuelle Betriebsbedarf (OLG Celle, a.a.O.; OLG Stuttgart, REMiet v. 22.11.1985,8 REMiet 1/85, WuM 1986, 132). Insoweit reicht eine Wiederholung nur des Gesetzestextes nicht aus.

Wird daher in der Kündigung des Mietvertrages lediglich darauf hingewiesen, dass die Wohnung für einen anderen Hauswart benötigt wird, so ist sie für unwirksam gehalten worden (OLG Stuttgart, REMiet v. 22.11.1985, 8 REMiet 1/85, a.a.O.; LG Berlin, GE 1994, 288 [289]; LG Stuttgart, Urteil v. 1.8.1991, 6 S 80/91, WuM 1992, 25; a.A. LG Berlin, GE 1991, 685 f.). Einigkeit besteht darüber, dass weder die Person des neuen Dienstverpflichteten/Arbeitnehmers, für den die Wohnung benötigt wird, angegeben zu werden braucht (LG Berlin, GE 1992, 155; LG Köln, ZMR 1996, 666), noch dass ein Nachfolger für den gekündigten Dienstverpflichteten bereits eingestellt worden ist. Das Sonderkündigungsrecht besteht auch dann, wenn im Mietvertrag über die Werkmietwohnung alle Hinweise auf die Tätigkeit des Mieters gestrichen worden sind, der Mieter aber den Zusammenhang des Mietvertrages mit seiner Tätigkeit für den Vermieter unschwer erkennen konnte (LG Berlin, GE 1992, 155).

Ferner muss der Vermieter angeben, dass er mit der verkürzten Kündigungsfrist des § 576 kündigt, damit sie von anderen Kündigungen mit längeren Fristen unterschieden werden kann.

3.3 Betriebsbedarf

Rz. 14

Gewöhnliche Werkwohnungen kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter aus dem Arbeits- oder Dienstverhältnis ausscheidet und der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird. Ausreichend ist auch, dass die Beendigung des Mietverhältnisses kurz bevorsteht. Da die Kündigung eine besondere Form der Eigenbedarfskündigung darstellt, muss die Absicht der Überlassung an einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten ernsthaft und nachvollziehbar sein. Der Vermieter muss seine Bemühungen um einen neuen Bewerber für die Hauswart-Dienststelle (LG Berlin, Urteil v. 10.12.1990, 62 S 404/90, juris und dessen Wohnverhältnisse LG Stuttgart, Urteil v. 1.8.1991, 6 S 80/91, a.a.O.) konkret darlegen. Vorratskündigungen sind unzulässig. Die ernsthafte Überlassungsabsicht muss bis zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung noch fortbestehen. Fraglich ist, ob sie auch noch danach bestehen muss; dagegen ...