Kinne/Schach/Bieber, BGB § 566 Kauf bricht nicht Miete / 10 Sonstiger Vertragsübergang

Rz. 11

Ein Mietvertrag kann außerhalb von § 566 auch durch Vertragsübernahme an den Erwerber übergehen, z. B. in Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag oder bei einem Unternehmensverkauf durch sog. asset-deal, bei dem nicht Gesellschaftsanteile, sondern einzelne Wirtschaftsgüter (darunter Mietverträge) veräußert werden (BGH, Urteil v. 30.1.2013, XII ZR 38/12, GE 2013, 416; BGH, Urteil v.11.12.1013, XII ZR 137/12, ZMR 2014, 439). Eine Vertragsübernahme kann auch im Anwendungsbereich des § 566 BGB sinnvoll sein, wenn es gilt, die Zäsurwirkung der Vorschrift, also die zeitliche Aufspaltung der Rechte und Pflichten vor und nach dem Eigentumsübergang, zu vermeiden (Schmidt-Futterer/Streyl § 566 Rn. 42). Die Vertragsübernahme ist ein dreiseitiges Rechtsgeschäft zwischen dem Mieter, dem ursprünglichen Vermieter und dem übernehmenden Vermieter. Entweder können die Beteiligten einen dreiseitigen Vertrag schließen oder zwei Beteiligte vereinbaren die Vertragsübernahme und der Dritte stimmt zu (BGH, Urteil v. 30.1.2013, XII ZR 38/12, a. a. O.). Meist vereinbaren Veräußerer und Erwerber die Vertragsübernahme in dem Grundstückskaufvertrag und holen die Zustimmung des Mieters später ein, die dann aber gem. § 184 Abs. 1 auf den Zeitpunkt des vereinbarten Vertragsübergangs zurückwirkt (OLG Naumburg, Urteil v. 24.4.2013 – 12 U 932/12, ZMR 2013,650). Dessen Zustimmung kann konkludent erfolgen, die aber in der Regel bei der notwendigen Interessenabwägung zu verneinen ist (Schmidt-Futterer/Streyl, § 566 Rn. 42). Das Zustimmungserfordernis kann nicht durch Abtretung sämtlicher Rechte und Pflichten aus dem Vertrag ersetzt werden. Wenn es zu einer rechtsgeschäftlichen Vertragsübernahme kommt, sind die Folgen aus der Vertragsübernahme herzuleiten und nicht aus § 566 bzw. § 566a (OLG Naumburg, Urteil v. 24.4.2013 – 12 U 932/12, a. a. O.).