Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558 Mieterhöhung bis zur orts ... / 3.2 Wohnmerkmale

Rz. 17

Art

Mit dem Wohnwertmerkmal "Art" ist insbesondere die Struktur des Hauses und der Wohnung erfasst (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn. 51). Zur Struktur gehört insbesondere die Frage, ob die Wohnung in einem Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus liegt; ebenfalls spielen Merkmale der Baustruktur, wie Mehrfamilienfachwerkhaus, Stadtvilla, Plattenbau (Both in Herrlein/Kandelhard, § 558 BGB Rn. 45) eine Rolle; ob es sich um unterschiedliche Plattenbautypen handelt, ist allerdings insoweit unerheblich, als die Wohnungen gleich groß sind.

Wohnungen in einem vor 1918 errichteten Gebäude sind grundsätzlich als Altbauwohnungen einzuordnen, auch soweit sie umfassend modernisiert worden sind, insbesondere wenn sie dem um 1900 typischen Baustil entsprechen.

Mietwohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern bilden einen anderen Wohnungsmarkt als diejenigen in Mehrfamilienhäusern, so dass deren Mieten nicht in ein anderes Begründungsmittel gehören, das nur die Mieten für Mehrfamilienhäuser ausweisen soll. Haben die Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus den Charakter eines Ein- oder Zweifamilienhauses, wären Zuschläge (z. B. "villenartiges Mehrfamilienhaus") denkbar. Appartements dürfen wegen ihres anderen Charakters ebenfalls nicht in das andere Begründungsmittel für Mehrfamilienwohnungen aufgenommen werden.

Rz. 18

Lage

Darunter ist einerseits die Lage der Wohnung in der Gemeinde (reines Wohngebiet, Citylage, Villengegend) zu berücksichtigen. Insofern kann die Lage in einer markanten Einkaufsmeile (z. B. in Berlin Schlossstraße, Wilmersdorferstraße, Kurfürstendamm) eine Rolle spielen (vgl. dazu LG Berlin, Beschluss 9.7.2018, 64 S 12/18, GE 2018, 128; LG Berlin, Urteil v. 12.3.2013, 63 S 261/12, GE 2013, 947; AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 20.3.2020, 238 C 188/19, GE 2020, 612; AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 22.12.2017, 233 C 389/17, GE 2018, 1283; AG Charlottenburg, Urteil v. 7.12.2017, 211 C 236/16, GE 2018, 396).Wohnwerterhöhend kann sein, dass die Wohnung in einem zentral gelegenen Teil der Stadt liegt, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants auszeichnet, die über die typische Infrastruktur eines Wohngebiets hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft ausüben, etwa auch für in- und ausländische Besucher und Touristen (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 14.2.2014, 18 S 281/13, GE 2014,745; AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 2.2.2016, 20 C 450/15, WuM 2016, 293).

Zu berücksichtigen ist auch die Lage im Haus (Vorderhaus, Hinterhaus, Souterrain, Erdgeschoss, Hochparterre, Dachgeschoss).

Rz. 19

Ferner sind die Besonderheiten des Umfelds der Wohnung (Lage an Straße mit Lärmbelästigung, Spielstraße, Grünanlagen) zu berücksichtigen. Die von einer Hauptverkehrsader ausgehende hohe Lärmbelastung einer Mietwohnung, wobei auch die damit einhergehende Abgas- und Staubbelastung zu berücksichtigen ist, kann es auch ohne Lärmmessung angezeigt erscheinen lassen, eine Wohnlage als "einfach" zu qualifizieren, selbst wenn andere Merkmale eine Einordnung als "mittlere" Wohnlage rechtfertigen würden (BGH, Urteil v. 13.2.2019, VIII ZR 245/17, NZM 2019, 250). Für eine "besonders ruhige Lage" ist entweder eine verkehrsberuhigte Zone oder eine solche nur mit Anliegerverkehr Voraussetzung, in der Verkehrsgeräusche unterhalb der Schwelle des üblichen Großstadtverkehrs liegen (AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, Urteil v. 16.1.2019, 5 C 235/18, GE 2019, 668).

Hinweis

Tatsächliche Lämbelästigung

Nur tatsächliche Lärmbelästigungen der Wohnung sind als wohnwertmindernd zu erachten (LG Berlin (Hinweis-)Beschluss v. 10.5.2022, 63 S 83/22, GE 2022, 1057). Der gelegentliche Überflug von Rettungshubschraubern zum 1,5 km entfernten Rettungskrankenhaus dürfte keine dauerhafte Belastung mit Fluglärm darstellen (AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 19.11.2013, 6 C 91/13, GE 2014, 199).

Die Geräuschbelästigungen durch einen Wochenmarkt und Gaststätten sind dann nicht wohnwertmindernd, wenn sie sich aus dem ortsüblichen Erscheinungsbild einer innerstädtischen Wohnlage ergeben (LG Berlin, Urteil v. 21.2.2012, 63 S 276/11, GE 2012, 549). Ebenso spielt die Lärmbelästigung durch Straßenverkehr keine Rolle, wenn die Wohnung im Seitenflügel, ausgerichtet zum ruhigen Hof, etwa 10 bis 20 Meter entfernt von der als lärmbelastet bezeichneten Straße liegt (AG Berlin-Tiergarten, Urteil v. 28.1.2011, 3 C 70/10, GE 2011, 341) oder in einem rückwärts gelegenen Gartenhaus (AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, Urteil v. 24.3.2014, 20 C 303/13, GE 2014, 877). Wird im Straßenverzeichnis zum Mietspiegel das Nachbargebäude als besonders lärmbelastet ausgewiesen, kann nicht davon ausgegangen werden, dass das streitbefangene Gebäude an einer besonders ruhigen Straße gelegen sein soll (LG Berlin, Urteil v. 10.12.2013, 63 S 141/13, GE 2014,191; LG Berlin, Urteil v. 23.6.2011, 67 S 561/10, GE 2011, 1230).

Schließlich kann die Lage der Wohnung im Haus zu berücksichtigen sein. Auch eine nach vorn gelegene Fünf-Zimmer-Wohnung, von der zwei Räume...