Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556g Rechtsfolgen; Auskunft ü ... / 1.1 Unwirksame Vereinbarungen

Rz. 1

Gemäß § 556g Abs. 1 sind alle Abweichungen von §§ 556d – 556g zulasten des Mieters unwirksam, soweit die vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete übersteigt.

Zulässige Miete im Sinne von § 556g Abs. 1 Satz 2 ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) ergebende Miete; die zulässige Miete kann sich auch aus einer Anwendung der Vorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 ergeben, mithin nach der in dem vorangegangenen Mietverhältnis geschuldeten Vormiete zu bemessen sein (BGH, Urteil v. 19.7.2023, VIII ZR 229/22, BeckRS 2023, 22168). War die ursprünglich vereinbarte Vormiete unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gemäß § 556 g Abs. 1 Satz 1 und 2 auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen (AG Hamburg, Urteil v. 24.11.2023, 49 C 235/23, BeckRS 2023, 33379).

Hinweis

Mietpreisabreden in der Regel bis zur Höhe der Vormiete (§ 556e Abs. 1) oder in Höhe von 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 566d Abs. 1) zum Zeitpunkt des Mietbeginns bleiben wirksam.

Nur Abreden darüber hinaus sind unwirksam (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556g Rn. 7). Klagt der Vermieter auf Zahlung, kann sich der Mieter auch für Zeiträume für die Vergangenheit unabhängig von einer Rüge auf die Teilunwirksamkeit der Mietpreisabrede berufen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556g Rn. 10). Waren die §§ 556d ff. zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses verfassungsgemäß und landesrechtlich wirksam in Vollzug gesetzt, bleibt es im Falle der Preisrechtswidrigkeit der ursprünglichen Mietzinsabrede gemäß §§ 556g Abs. 1 Satz 2, 556d Abs. 1, Abs. 2 bei deren teilweiser Unwirksamkeit, auch wenn sich die §§ 556d ff. zu einem späteren Zeitpunkt als verfassungswidrig erweisen oder auslaufen sollten (LG Berlin Urteil v. 22.8.2023, 67 S 79/23, BeckRS 2023, 21601).