KG Berlin Urteil vom 28.04.2008 - 8 U 209/07

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zu den Voraussetzungen einer Kündigung durch den (Geschäftsraum-)Mieter wegen nicht ordnungsgemäßer Beheizung während der Heizperiode

Leitsatz (amtlich)

Kündigung wegen nicht ordnungsgemäßer Beheizung während der Heizperiode.

Verfahrensgang

LG Berlin (Aktenzeichen 12 O 267/06)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 9.8.2007 verkündete Urteil des LG Berlin - 12 O 267/06 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise hinsichtlich der Ziff. I.2. des Tenors abgeändert und insoweit wie folgt neu gefasst:

Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an die Beklagte 1.873,43 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.138,75 euro; seit dem 5.11.2005 sowie aus 734,68 EUR seit dem 5.12.2005 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

2. Die Beklagte hat die Kosten der zweiten Instanz zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien dürfen die Vollstreckung der jeweils anderen Partei abwenden durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des jeweils vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 %, es sei denn, die jeweils andere Seite leistet zuvor Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 %.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 9.8.2007 verkündete Urteil des LG Berlin zum Aktenzeichen 12 O 267/06. Auf das erstinstanzliche Urteil wird Bezug genommen. Der Tatbestand wird wie folgt ergänzt:

Die ursprüngliche Mietzeit des Gewerberaummietverhältnisses (Steuerberaterbüro) zwischen dem Zwangsverwalter Dr. M. und dem Kläger war gem. § 3 des Formularmietvertrages bis zum 31.5.2004 befristet. Das Mietverhältnis sollte sich um fünf Jahre verlängern, wenn keiner der Mietvertragsparteien von der Möglichkeit einer Kündigung innerhalb einer Frist von sechs Monaten vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit Gebrauch macht. Aus § 4 (2) des Mietvertrages folgt, dass vermieterseits für die Wärme- und Warmwasserversorgung gesorgt werden sollte. Gemäß § 6 (1) des Mietvertrages sollte der Mietzins monatlich im Voraus spätestens am dritten Werktag eines Monats geleistet werden. Gemäß § 8 (2) des Mietvertrages steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung nicht zu, wenn die Wasserversorgung durch einen nicht vom Vermieter zu vertretenden Umstand unterbrochen wird. Nach § 9 (2) des Mietvertrages übernimmt der Mieter die während der Dauer des Mietverhältnisses erforderlichen Instandsetzungen, Verbesserungen sowie Erneuerungen auf eigene Kosten.

Nach § 5 des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 7.10.2002 trat die damalige Grundstückseigentümerin an die Beklagte als Käuferin alle Ansprüche aus bestehenden Mietverhältnissen ab (vgl. den Auszug aus dem Kaufvertrag Blatt 51 f. der Akte).

Der Zwangsverwalter Dr. M. teilte dem Kläger mit Schreiben vom 19.2.2003 (= Blatt 59 der Akte) mit, dass die Zwangsverwaltung aufgehoben worden sei. Die Hausverwalterin der neuen Eigentümerin sei die W. Grundstücksgesellschaft mbH, L., 1.B. Zahlungen sollten an diese Hausverwalterin geleistet werden.

Bei der W. Grundstücksgesellschaft mbH handelte es sich um die von der Beklagten eingesetzte Hausverwalterin, welche über Vertretungsvollmacht, auch zur Entgegennahme von Kündigungserklärungen, verfügte.

Die Beklagte hatte sich ihrerseits nach dem Kaufvertragsabschluss schriftlich an den Kläger gewandt. Sie hatte diesem mit Schreiben vom 5.2.2003 (= Blatt 64 der Akte) mitgeteilt, dass sie die neue Eigentümerin des Grundstücks sei. Auch sie benannte dem Kläger ihre Hausverwalterin sowie deren Konto, auf welches die monatlichen Mieten ab dem 1.3.2003 gezahlt werden sollten.

Ab Mai 2003 zahlte der Kläger die Miete an die Beklagte, zu Händen der Hausverwalterin. Dabei nahm er jeweils Abzüge wegen angeblicher Mängel u.a. bei der Versorgung mit Wärme und Warmwasser vor. Die Miete ab März 2005 zahlte er vollständig nicht. Wegen der Mietrückstände von Mai 2003 bis Oktober 2005 erhob die Beklagte mit Schriftsatz vom 10.10.2005 (= Blatt 47 ff. der Akte) Klage vor dem LG Berlin zum Aktenzeichen 12 O 529/05.

Seine Mängelrügen hatte der Kläger an die Hausverwalterin gerichtet. Diese hatte sich dabei für die Instandhaltung des Gebäudes zuständig gezeigt. In der Akte befindet sich eine Rechnung vom 17.8.2005 (= Blatt 33 der Akte), welche an die Beklagte, c/o Hausverwalterin, adressiert ist und in der Aufträge über Arbeiten an der Heizung im Februar/März 2005 berechnet werden.

Mit Schreiben vom 11.11.2005 (= Blatt 26 der Akte) zeigte der Kläger der Hausverwalterin an, dass die Heizung seit Beginn der Heizungsperiode nicht funktioniere. Warmwasser sei nur zu erhalten, wenn das Wasser ca. fünf bis zehn Minuten gelaufen sei. Er setzte eine Frist bis zum 1.12.2005, die Mängel zu beseitigen, und zwar unter Berücksichtigung dessen, dass die Mängel durch ihn bereits in diversen Schreiben seit dem Jahr 2003 gerügt worden seien. Insoweit fasste der Kläger mit Schreiben vom 14.11.2005 (= Blatt 27 f. der Akte) gg...