OLG Dresden Urteil vom 18.06.2002 - 5 U 260/02

Leitsatz (amtlich)

1. Die zu § 539 BGB a.F. analog ergangene Rechtsprechung des BGH (BGH v. 18.6.1997 – XII ZR 63/95, MDR 1997, 1112 = NJW 1997, 2674; v. 31.5.2000 – XII ZR 41/98, MDR 2000, 1004 = NJW 2000, 2663) ist auch nach Einführung des § 536b BGB anwendbar.

2. Bei saisonal auftretenden Mängeln wie einem Heizungsausfall im Herbst/Winter liegt Kenntnis des Mangels durch den Mieter i.S.v. § 536b BGB erst dann vor, wenn die Störungen nicht nur vereinzelt, sondern gehäuft und über die gesamte (Heiz-)Saison auftreten, so dass der Mieter erkennen muss, dass an der Heizung ein grundlegender Defekt vorhanden ist. Der Mieter kann daher wegen des gehäuften Auftretens von Störungen der Heizung auch noch im vierten Winter gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB kündigen, wenn die Heizung bereits während der vorausgegangenen drei kalten Jahreszeiten wiederholt ausgefallen ist, die jeweiligen Störungen vom Vermieter unmittelbar behoben wurden und der Mieter die Miete mehr als drei Jahre lang ungekürzt gezahlt hat.

3. Die Folgen eines Heizungsausfalles im Winter für den Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei (frierende Rechtsanwälte, Mitarbeiter und Mandanten) liegen auf der Hand und bedürfen daher gem. § 291 ZPO keines Beweises.

4. Der Vermieter hat auch dann für den Heizungsausfall aufzukommen, wenn dieser auf einen Defekt in der Energiezufuhr zurückzuführen und von dem kommunalen Lieferanten (Gaswerke) zu vertreten ist.

Normenkette

BGB §§ 536b, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1

Verfahrensgang

LG Leipzig (Aktenzeichen 3 O 6319/01)

Tenor

1. Die Berufung des Beklagten gegen das am 21.12.2001 verkündete Urteil des Einzelrichters der 3. Zivilkammer des LG Leipzig – 3 O 6319/01 – wird zurückgewiesen.

2. Auf die Widerklage des Beklagten wird festgestellt,

a) dass das Mietverhältnis gem. Mietvertrag vom 1.9.1995 zwischen der Firma … Projektentwicklungsgesellschaft GmbH & Co. KG als Vermieterin und der Rechtsanwaltskanzlei … als Mieterin über die Mieträume … in …, 1. OG, mit Zugang der im Schreiben des Beklagten vom 4.12.2001 ausgesprochenen Kündigung am selben Tag geendet hat;

b) dass der Kläger verpflichtet ist, dem Beklagten den durch die Beendigung des vorstehend näher bezeichneten Mietverhältnisses infolge der Kündigung vom 4.12.2001 entstehenden Schaden zu ersetzen.

3. Der Beklagte hat die Kosten des ersten Rechtszuges und 1/5 der Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits fallen dem Kläger zur Last.

4. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Die Beschwer des Klägers beträgt 66.986,45 Euro, die des Beklagten 14.239,09 Euro.

Streitwert für das Berufungsverfahren

Klage (27.849,25 DM): 14.239,09 Euro

Widerklageantrag 1 (10.265,90 DM × 12): 62.986,45 Euro

Widerklageantrag 2:  4.000,00 Euro

insgesamt: 81.225,54 Euro

Tatbestand

Der Kläger ist gem. Beschluss des AG Leipzig vom 5.11.1997 (Bl. 7 d.A.) zum Zwangsverwalter einer im Eigentum der Firma … gehörenden Immobilie in … bestellt worden. Er nimmt den Beklagten auf Miete in Anspruch. Dieser verlangt widerklagend die Feststellung, dass das Mietverhältnis durch eine von ihm ausgesprochene außerordentliche Kündigung beendet wurde und ihm daher Schadenersatzansprüche gegen den Kläger zustehen.

Der Mietvertrag, aus dem der Kläger vorgeht, wurde unter dem 1.9.1995 zwischen der Firma … und der Rechtsanwaltskanzlei … geschlossen (Bl. 8 bis 22 d.A.). Darin vermietete die Firma … dem Beklagten und dessen damligen Sozius … Kanzleiräume zum Betrieb einer Anwaltskanzlei im Gebäude … in …. Die Miete betrug nach einer in Nr. 4 von Teil II des Vertrages getroffenen Staffelmietvereinbarung ab dem 5. Jahr 32 DM/m⊃2 Mietfläche und belief sich damit bei einer Gesamtmietfläche von 323,54 m⊃2 auf 10.353,28 DM zuzüglich Umsatzsteuer und Betriebskostenvorauszahlung. Der Vertrag begann am 1.9.1995 und sollte nach 10-jähriger Laufzeit am 31.8.2005 enden.

In einem zur Beendigung des zwischen dem Kläger und dem Beklagten sowie Rechtsanwalt … in der Berufungsinstanz vor dem Senat geführten Rechtsstreit (23 U 3334/99) am 23.5.2000 geschlossenen Prozessvergleich (Bl. 25/26 d.A.) vereinbarten die damaligen Parteien, es solle für einen Teil der Bürofläche (anteilige 223,33 m⊃2, sogenannte „Mietfläche B.”) bei der vertraglichen Miete verbleiben, während die Miete für die übrige Fläche (anteilige 100,21 m⊃2, sogenannte „Mietfläche D.”) ab dem 1.4.1999 16 DM/m⊃2 betragen solle. Weiter heißt es im zweiten Absatz des Prozessvergleichs:

„Die Parteien sind darüber einig, dass hiermit kein Präjudiz verbunden sein soll im Hinblick auf eine mögliche, für die Beklagten sich aus Ziffer 4, letzter Absatz ergebenden Anpassung der Miete nach Ablauf des fünften Jahres.”

Der Beklagte hat mit Schreiben seiner erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten vom 3.7.2001 (Bl. 27 bis 29 d.A.) von dem Kläger gefordert, ab dem 1.7.2001 einer Reduzierung der Miete auf 10,50 DM/m⊃2 für anteilige 223,33 m⊃2 („Mietfläche B.”) zuzustimmen. Er berief sich dabei, wie auch im vorliegenden Rechtsstreit, auf ein sich nach seiner Auffassung aus...