KG Berlin Urteil vom 28.04.2008 - 12 U 6/07

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 01.12.2006; Aktenzeichen 32 O 500/06)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 1.12.2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des LG Berlin - 32 O 500/06 - wird auf ihre Kosten mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Tenor zu 1. der angefochtenen Entscheidung wie folgt lautet:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin Zinsen i.H.v. fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gem. § 247 BGB aus jeweils 1.176,44 EUR vom 6.2.2006 bis zum 6.12.2006, vom 6.4. bis zum 15.7.2007, vom 6.5.2006 bis zum 15.7.2007, vom 6.6.2006 bis zum 15.7.2007, vom 6.7.2006 bis zum 15.7.2007 und vom 6.8.2006 bis zum 15.7.2007 zu zahlen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I. Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 1.12.2006 verkündete Urteil des LG, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Zur Begründung ihrer Berufung trägt die Beklagte u.a. vor:

Das LG gehe zu Unrecht davon aus, dass die Mieträume ohne Heizungsanlage vermietet worden seien und dass eine Pflicht zur Bereitstellung einer Beheizung nicht geschuldet sei.

Den zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache habe sie schlüssig dargelegt. Der Verlust von Wärmeenergie ergebe sich unmittelbar aus den erstinstanzlich als Anlage B 2 vorgelegten Abrechnungen. Dieser Verlust i.H.v. 38 % (2002) bzw. 33 % (2003) entstehe zwischen der Messeinrichtung für die Energieanlieferung für das gesamte Grundstück und der Erfassung des jeweiligen Energieverbrauchs in den einzelnen Mieteinheiten. Dieser Verlust des Netzes sei auf das veraltete und mangelhaft isolierte Leitungsnetz auf dem Grundstück der Klägerin zurückzuführen. Die Gebrauchsbeeinträchtigung erschließe sich unmittelbar aus der Tatsache, dass die Beklagte als Mieterin über die höheren Preise pro verbrauchte Einheit die Verluste im Netz zu tragen habe. In Rechtsprechung und Literatur sei allgemein anerkannt, dass eine verlustreich arbeitende Heizung einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache darstelle.

Die Klägerin habe die Flächen im Gebäude entgegen den Heizkreisläufen im Gebäude vermietet, so dass eine Erfassung ihres, der Beklagten, Verbrauchs nicht ordnungsgemäß möglich gewesen sei. Erst zum Jahreswechsel 2005/2006 habe die ... die für eine ordnungsgemäße Erfassung erforderlichen Änderungen an Leitungsnetz und Messeinrichtungen vorgenommen.

Im Herbst 2007 habe die ... GmbH die Abrechnungsmodalitäten so umgestellt, dass die Verluste des Netzes in Zukunft nicht mehr auf die Mieter des Gewerbegebietes abgewälzt würden. Sie, die Beklagte, habe daraufhin die Mietminderung ausgesetzt.

Die Parteien haben den Rechtsstreit wegen der Hauptforderung der Klage übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Die Beklagte beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage - soweit sie nicht in der Hauptsache für erledigt erklärt worden ist - abzuweisen und die Klägerin auf die Widerklage zu verurteilen, an sie 52.291,98 EUR nebst Zinsen i.H.v. acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 2.11.2006 zu zahlen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt die angefochtene Entscheidung, die sie für zutreffend erachtet.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens in beiden Rechtszügen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen verwiesen.

Mit Beschluss vom 25.10.2007 sowie mit Verfügung vom 15.11.2007, die in Bezug genommen werden, hat der Senat die Beklagte darauf hingewiesen, dass ihre Berufung keine Aussicht auf Erfolg haben dürfte. Mit Beschluss vom 29.1.2008 hat der Senat den Rechtsstreit dem Berichterstatter zur Entscheidung als Einzelrichter übertragen.

II. Die Berufung ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Im Ergebnis zu Recht hat das LG die Beklagte verurteilt und die Widerklage abgewiesen.

1. Unzutreffend ist allerdings die Ansicht des LG, die Mieträume seien ohne Heizungsanlage vermietet worden. Die Heizungsanlage ist Bestandteil der Mieträume und wurde zusammen mit diesen mitvermietet. § 23 des Mietvertrages betrifft lediglich den Abschluss eines Wärmelieferungsvertrages zwischen der Beklagten und der ..., nicht die Bereitstellung der Heizkörper und der Zuleitungen.

Einen Anspruch auf Wärmelieferung hat die Beklagte deshalb nicht gegen die Klägerin, sondern - einen entsprechenden Vertragsschluss vorausgesetzt - gegen die ... GmbH. Die Klägerin hat aber für die Tauglichkeit der Heizkörper und deren Zuleitungen einzustehen (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III, Rz. 1310).

2. Die angefochtene Entscheidung ist aber im Ergebnis zutreffend, weil die Beklagte einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache nicht dargelegt hat u...