KG Berlin Urteil vom 24.01.2001 - 24 U 340/00

nicht rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Haftung der Wohnungseigentümer für verzögerte Instandsetzung

Leitsatz (amtlich)

1. Für eine bloße Meinungsäußerung in der Eigentümerversammlung, in Zukunft werde einer gewerblichen Nutzung von Wohnungseigentum nicht mehr zugestimmt, haften Wohnungseigentümer nicht.

2. Bei Reparaturbedürftigkeit eines Altbaues schuldet die Eigentümergemeinschaft nur ein schrittweises Vorgehen bei der Sanierung nach Prüfung eines Sachverständigen. Für einen Minderverkaufserlös wegen einer zurückgestellten Instandsetzung hat die Gemeinschaft gegenüber dem verkaufenden Wohnungseigentümer nicht einen zustehen.

Normenkette

WEG § 15 Abs. 2, § 21 Abs. 5 Nr. 2

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 03.11.1999; Aktenzeichen 23.O.164/99)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 3. November 1999 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin – 23.O.164/99 – wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens je zur Hälfte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe der beizutreibenden Beträge abwenden, falls nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe geleistet haben.

Der Wert der Beschwer beträgt 115.000,00 DM.

Tatbestand

Die Kläger waren Eigentümer einer Wohnung mit einer Größe von 240 m² im Erdgeschoss (Hochparterre, rechts), in der B. straße 3 in Berlin. Die Beklagten zu 1. bis 5. und 7. bis 9. bildeten als Eigentümer der dort weiter vorhandenen Wohnungen mit den Klägern bis zur Veräußerung der Wohnung am 17. Dezember 1996 eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beklagte zu 10. ist Verwalter der Gemeinschaft.

Die Kläger machen Schadensersatzansprüche in Höhe von 115.000,00 DM wegen eines behaupteten merkantilen Minderwertes aufgrund unterlassener Mängelbeseitigung und fehlender teilgewerblicher Nutzungsmöglichkeit geltend.

Das Mehrfamilienhaus in der B. straße 3 in Berlin-Steglitz wurde im Jahre 1895 erbaut. 1975 wurden die sieben Wohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt. In der Teilungserklärung vom 26. Februar 1975 ist unter § 6 Nr. 2 geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer nur mit Zustimmung des Verwalters ein Gewerbe in seiner Wohnung ausüben darf. Der Verwalter kann nur aus wichtigem Grund die Zustimmung verweigern oder unter Auflagen erteilen.

Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Instandsetzungsarbeiten durch ablehnenden Mehrheitsbeschluss sind unter § 7 Nr. 3 der Teilungserklärung wie folgt geregelt:

„Lehnt die Mehrheit der Wohnungseigentümer die Ausführung einer von dem Verwalter für notwendig erachteten Instandsetzungsarbeit ab, so haften die ablehnenden Wohnungseigentümer der zustimmenden Minderheit für den dieser etwa entstehenden Schaden als Gesamtschuldner.”

Am 17. März 1992 fand eine Eigentümerversammlung statt, in der die Kläger nicht persönlich anwesend waren, jedoch den Beklagten zu 4. zur Wahrnehmung ihrer Interessen bevollmächtigt hatten. Die verschiedenen Anträge und Beschlussfassungen wurden unter den Punkten 2 bis 7 abgehandelt, wobei in dem Protokoll zu jedem einzelnen Punkt zunächst vermerkt ist: „Antrag zur Beschlussfassung:” und nachfolgend unter der Angabe „Beschluss:” das jeweilige Ergebnis festgehalten wird. Unter Punkt 8 des Protokolls heißt es unter Punkt a) und b) „Antrag ohne Beschlussfassung” und c) „ohne Beschlussfassung”. In den Unterzeilen unter c) ist unter Nr. 4 ausgeführt: „Die anwesenden Eigentümer wurden informiert über den Verkauf der Wohnung H.. In diesem Zusammenhang wurde seitens der übrigen Eigentümer darauf aufmerksam gemacht, dass jeglicher gewerblicher Nutzung die Zustimmung versagt wird.” (Anlage K 3 der Anlage I).

Mit Schreiben vom 8. Juli 1987 wiesen die Kläger die Hausverwaltung auf Risse in den Kellerwänden hin und begehrten entsprechende Beseitigungsmaßnahmen sowie die Einholung eines Gutachtens (Anlage K 20 der Anlage I).

Auf der Eigentümerversammlung vom 16. April 1988 beschlossen die Wohnungseigentümer, den Antrag auf Einschaltung eines Gutachters zur Feststellung der Ursachen der Mauerwerksrisse im Kellerfundament bis zur nächsten Eigentümerversammlung zurückzustellen (Anlage K 2 der Anlage II).

In der Versammlung vom 12. Mai 1993 wurde beschlossen, die Beseitigung der Mauerwerksschäden im Kellerbereich bis zur Vorlage des Sachverständigengutachtens zurückzustellen (Anlage K 3 der Anlage II). Der daraufhin eingeschaltete Sachverständige Arnold kam in seinem Gutachten vom 26. April 1994 zu dem Ergebnis, dass die Mauerwerksrisse nur nicht tragende Wände beträfen. Die von den Klägern behaupteten Mängel an ihrem Sondereigentum konnte er nicht überprüfen, da ihm insoweit kein Zugang gewährt worden war (Anlage K 4 der Anlage II).

Daraufhin kam es zu einem Ergänzungsgutachten vom 5. Juli 1994, in dem der Sachverständige Arnold vor allem feststellte, dass die Fußbodenabsenkungen in der Wohnung der Kläger zu sanieren sind (Seite 11 des Gutachtens, Anlage K 5 der Anlage II).

In der Versammlung vom 21. August 1995 w...