KG Berlin Urteil vom 23.08.2012 - 8 U 22/12

Leitsatz (amtlich)

Vermietet der Eigentümer Wohnungen an eine gemeinnützigen GmbH und vermietet diese die Wohnungen an Bewohner des von ihr betriebenen "betreuten Wohnens" weiter, so können letztere sich gegenüber dem Räumungsverlangen des Eigentümers nicht auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen. BGB § 549a findet weder unmittelbar noch entsprechend Anwendung.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 15.12.2011; Aktenzeichen 25 O 215/11)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 15.12.2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des LG Berlin - 25 O 215/11 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das Urteil des LG ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung i.H.v. 33.000 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I. Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 15.12.2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:

Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung bestehe nicht, da die Klägerin keinen Rückerlangungswillen gehabt habe, da sie den Mietvertrag als fortbestehend angesehen habe. Dies ergebe sich aus den Kündigungsschreiben vom 19.10.2010 (Anlage K2 und K5) und aus den Mieterhöhungserklärungen für die beiden Wohnungen vom 10.12.2010. Zudem habe sich die Klägerin seit dem 1.1.2009 nicht mehr um die beiden Wohnungen gekümmert. Sie habe nicht auf einen Besichtigungstermin gedrungen und auch nicht erneut zur Rückgabe aufgefordert. Dies führe zwingend zu dem Schluss, dass sie die Wohnungen nicht zurück haben wolle.

Das LG habe die Vorschrift über die gewerbliche Zwischenvermietung gem. § 565 BGB bzw. § 549a BGB a.F. übersehen. Da es sich bei der Beklagten um eine juristische Person handele, liege kein Wohnraummietverhältnis, sondern eine gewerbliche Nutzung vor.

Sie, die Beklagte, stelle die von der Klägerin angemieteten Wohnräume Bewohnern des von ihr betriebenen betreuten Wohnens mit Gewinnerzielungsabsicht zur Verfügung. Die Nutzung der Wohnungen durch Bewohner der Beklagten sei der Klägerin auch bekannt. Die Klägerin habe die gewerbliche Weitervermietung aktiv unterstützt.

Mit der Beendigung der Mietverträge zum 31.12.2008 sei die Klägerin kraft Gesetzes in alle gesetzlichen und vertraglichen Pflichten und Rechte aus dem Mietverhältnis mit der Beklagten und deren Mietern eingetreten mit der Folge, dass die Rückgabepflicht und der Nutzungsentschädigungsanspruch im Verhältnis zur Klägerin entfallen seien.

Hinzu komme, dass beide Zahlungsanträge unschlüssig seien. Die Klägerin verlange Mieten, deren Höhe sich nicht aus den überreichten Verträgen ergebe.

Außerdem mache die Klägerin neben den Vorauszahlungen für die Nebenkosten der Jahre 2009 die Heiz- und Betriebskostensalden aus den Abrechnungen der Jahre 2007, 2008 und 2009 geltend. Die saldiert aufgeführten Beträge seien ohne die Abrechnungen nicht schlüssig dargelegt.

Nach Abrechnungsreife könne die Klägerin allenfalls Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen geltend machen.

Nachdem der Senat die Parteien mit Verfügung vom 11.4.2012 darauf hingewiesen hat, dass im vorliegenden Fall unter Berücksichtigung der in dem Urteil des BGH v. 3.7.1996 - VII ZR 278/95 - (BGHZ 133, 142) dargelegten Grundsätze nicht von einer gewerblichen Weitervermietung i.S.v. § 565 BGB auszugehen sein dürfte, hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 15.5.2012 u.a. auch wie folgt vorgetragen:

Eine gewerbliche Weitervermietung sei auch bei einer gemeinnützig agierenden Gesellschaft mit beschränkter Haftung möglich. Sie, die Beklagte, habe die Wohnungen zum Betrieb eines betreuten Wohnens gemietet. Ihre Mieter hätten durch sie aber nur mietvertragliche Leistungen erfahren, nicht aber Unterstützungsfunktionen. Der Vertrag über die Erbringung von Betreuungsleistungen sei zwischen den Endmietern und dem Allgemeinen Krankenpflegedienst M...B...geschlossen. Mithin seien die Leistungen der Betreuung aufgrund eines mit einem Dritten separat geschlossenen Vertrages erbracht worden.

Die Wohnungen hätten auch nicht einem besonderen Personenkreis zur Verfügung gestellt werden sollen, an den die Klägerin die Wohnungen nicht auch vermietet hätte. Sie, die Beklagte, habe über die Klägerin, die die Genehmigung der Vermietung über das Wohnungsamt koordiniert habe, die ihr namentlich benannten Mieter einziehen lassen.

Nachdem die Klägerin entsprechend der gerichtlichen Auflage vom 11.4.2012 ergänzend vorgetragen hat, hat die Beklagte noch wie folgt vorgetragen:

Es werde bestritten, dass die Vorschüsse für die Wohnung Nr. 18 bis zum 31.8.2010 für die Betriebskosten 69 EUR und die Heizkosten 62 EUR und ab dem 1.9.2010 104 EUR für die Betriebskosten und 68 EUR für die Heizkosten betragen hätten.

Es werde bestritten, dass die Vorschüsse für die Wohnung Nr. 2...