KG Berlin Urteil vom 16.03.2009 - 8 U 112/08

Leitsatz (amtlich)

Die in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene Klausel folgenden Inhalts:

"Eine nicht ausdrücklich vom Vermieter zugestandene oder rechtskräftig bestätigte Mietminderung darf der Mieter nur vornehmen, wenn in Höhe des Minderungsbetrages zugleich eine Hinterlegung bei der Justizkasse eines Deutschen Gerichts durch ihn erfolgt"

ist wirksam und verstößt insbesondere nicht gegen § 307 BGB.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 28.02.2008; Aktenzeichen 12 O 270/06)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 28.2.2008 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin - 12 O 270/06 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe 70.000 EUR abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Gründe

I. Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 28.2.2008 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Beklagten tragen zur Begründung der Berufung vor:

Die fristlose Kündigung vom 25.11.2005 sei unwirksam, denn sie die Beklagten, seien zur Minderung des Mietzinses berechtigt gewesen.

Die in Ziffer C.7 des Mietvertrages enthaltene Klausel sei gem. § 307 BGB unwirksam, weil sie die Rechte des Mieters unangemessen beeinträchtige. Durch diese Klausel werde das Interesse des Mieters, sein Gewerbe ohne Liquiditätsprobleme betreiben zu können beeinträchtig. Außerdem werde durch diese Klausel das Interesse des Vermieters an fortlaufenden Mietzahlungen zur Sicherstellung seiner Bewirtschaftungs- und Kapitalkosten nicht geschützt. Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 2008, 2497) sei eine Einschränkung des Minderungsrechtes des Mieters nur angesichts des berechtigten Interesses des Vermieters an der fortlaufenden pünktlichen Zahlung der vereinbarten Miete zulässig, da der Vermieter auf diese Zahlungen angewiesen sei, um ohne Liquiditätsprobleme die Immobilie zu bewirtschaften und finanzieren zu können. Durch die in Ziffer C.7 enthaltene Regelung werde dieses Interesse des Vermieters aber gerade nicht geschützt. Durch die Klausel werde der Vermieter allenfalls vor Liquiditätsproblemen des Mieters geschützt.

Außerdem handele es sich bei der Regelung auch um eine überraschende Klausel i.S.v. § 305c Abs. 1 BGB.

Sie, die Beklagten, hätten alles getan, um eine Hinterlegung der Minderungsbeträge zu bewerkstelligen. Sie hätten bei der Hinterlegungsstelle unter Vorlage des Mietvertrages die Hinterlegung beantragt. Die Kläger wären verpflichtet gewesen, auf ihr Schreiben vom 29.12.2005 zu reagieren und mitzuteilen, ob sie eine Hinterlegung wünschten.

Die Kläger hätten außerdem durch schlüssiges Verhalten auf die Hinterlegung der geminderten Beträge verzichtet. Erst nachdem das LG mit Verfügung vom 12.4.2007 auf die in Ziffer C.7 enthaltene Regelung hingewiesen habe, hätten sich die Kläger argumentativ auf diese Regelung gestützt. Hieraus folge, dass es ihnen zu keinem Zeitpunkt auf diese mietvertragliche Regelung angekommen sei.

Entgegen der Auffassung des LG hätten die Kläger die Minderung auch zugestanden. Bereits mit Schriftsatz vom 25.6.2007 hätten sie vorgetragen, dass Herr K. ggü. dem Beklagten mitgeteilt hätte, dass die Kläger die geminderten Beträge bei dem Mieter der als Fitnessstudio vermieteten Einheit zurückfordern werde. Hieraus folge, dass die Kläger die Minderung akzeptiert hätten. Einer Konkretisierung der Minderungshöhe habe es nicht bedurft. Der Vortrag sei ausreichend substantiiert. Herr K. sei auch bevollmächtigt gewesen, diese Erklärung abzugeben. Im Übrigen hätte das LG zumindest im Hinblick auf die Substantiierung die vermeintlich fehlende Vollmacht des Herrn K. gem. § 139 ZPO einen rechtlichen Hinweis erteilen müssen.

Die Mietzinsansprüche seien entgegen der Auffassung des LG auch verwirkt. Sie, die Beklagten, hätten aus dem Umstand, dass Herr K. ihnen gegenüber erklärt hat, dass die Kläger den Mietzinsausfall beim Mieter des Fitnessstudios einfordern würden, schließen können, dass die von ihnen geminderten Beträge nicht mehr gefordert werden würden. Außerdem hätten sie aus dem Umstand, dass die Kläger bei Abschluss des Nachtrages Nr. 1 nicht zumindest den damals geminderten Betrag nachgefordert hätten, den Schluss ziehen können, dass die vorgenommene Minderung akzeptiert worden sei. Zudem sei zu berücksichtigen, dass sie, die Beklagten, nach der Mahnung vom 23.11.2004 mit Schreiben vom 30.11.2004 darauf hingewiesen hätten, dass, es sich bei den Unterzahlungen um Mietkürzungen handele.

Zudem verstoße die fristlose Kündigung gegen Treu und Glauben, denn die Kläger hätten vor der fristlosen Kündigung vom 25.11.2005 nur einmal mit Schreiben vom 23.11.2004 die Zahlung vermeintlich rückständiger Beträge angefordert.

Im Übrigen komme allenfalls eine Verpflichtung zur Zahlung an die Hinterlegungsstelle eines deutschen Gerichts in Betracht.

Die Beklagten beantragen, di...