KG Berlin Urteil vom 12.09.2013 - 8 U 4/13

Leitsatz (amtlich)

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Gewerberäume aus wichtigem Grund ist grundsätzlich auch schon vor Übergabe der Mietsache möglich.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 28.11.2012; Aktenzeichen 9 O 646/11)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagen wird das am 28.11.2012 verkündete Zwischenurteil über den Grund der Zivilkammer 29 des LG Berlin abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten der ersten Instanz und des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I. Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 28.11.2012 verkündete Zwischenurteil über den Grund der Zivilkammer 29 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:

Durch ihre Ankündigung, das einzubringende Inventar nicht selbst zu erwerben, sondern zu mieten, habe die Mieterin entgegen den Feststellungen des LG gegen die mietvertragliche Verpflichtung verstoßen, Inventar im Mindestwert von 600.000 EUR selbst zu erwerben und in das Hostel einzubringen. Das LG habe verkannt, dass die Mieterin völlig unabhängig von der Frage einer Mietsicherheitsleistung grundsätzlich verpflichtet war, eigenes Inventar im Mindestwert von 600.000 EUR zzgl. USt. in das Hostel einzubringen. Dies habe den Hintergrund gehabt, dass lediglich gemietetes Inventar nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegt und zudem im Falle der Nichtzahlung der Inventarmiete die Rückholung des Inventars und damit die Einstellung des Hostelbetriebes drohen würde. Durch die Ankündigung, das Inventar lediglich mieten zu wollen, sei deutlich kommuniziert, dass die Mieterin nicht in der Lage war ihrer Investitionsverpflichtung nachzukommen.

Für eine nahe an der Insolvenzgrenze operierende Gesellschaft übernehme keine Bank eine Bürgschaft über 600.000 EUR.

Entgegen der Auffassung des LG sei die Mieterin verpflichtet gewesen, ihre Finanzierung im Vorfeld der Fälligkeit ihrer Leistung offenzulegen. Im Nachgang zu der email des Herrn Dr. G. vom 11.12.2009 hätten die Vertragsparteien in ständiger Korrespondenz und vielfachen Besprechungen versucht, eine Lösung zur Fortführung des Mietverhältnisses zu finden, gerade weil sie, die Beklagte, eine Kündigung stets als ultima ratio angesehen habe. Dies ergebe sich insbesondere aus den als Anlage B4, B5 und B6 vorgelegten Schreiben. Im Rahmen der Verhandlungen hätten folgende Punkte den Status mietvertraglicher Vereinbarungen erlangt:

Nachweis der Bereitstellung eines angemessenen und umfassenden Inventars im Mindestwert von 600.000 EUR

Nachweis der Bonität des künftigen Alleingesellschafters

Nachweis einer ausreichenden Finanzierungszahlung seitens der Mieterin.

Trotz mehrmaliger Aufforderung habe die Mieterin nicht belegt, dass sie in der Lage ist oder in naher Zukunft sein wird, die vorgesehenen Investitionen zu tätigen. Schließlich habe Dr. G. in der Verhandlung am 22.4.2010 mitgeteilt, dass bei einem Verkauf des Objekts S...109 durch die Besitzgesellschaft nach Abzug der Belastungen ein nennenswerter Erlös nicht zu erwarten gewesen sei und dass ferner das einzubringende Inventar aus steuerlichen Gründen von einer ausländischen, vermutlich schweizerischen Gesellschaft angemietet werden würde.

Auch die Weigerung der Mieterin, ihren künftigen Alleingesellschafter zu benennen, um der Beklagten eine Identitäts- und Bonitätsprüfung zu ermöglichen, stelle eine zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung dar. Schon wegen des der Beklagten in § 12h des Mietvertrages eingeräumten Vorkaufsrechtes habe die Beklagte ein elementares Interesse daran gehabt, zu erfahren, wer Gesellschafter der Mieterin ist, um erwägen zu können, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausübt.

Das LG habe fälschlicherweise den Wegfall der Geschäftsgrundlage verneint. Bei Abschluss des Mietvertrages seien die Vertragsparteien davon ausgegangen, dass die jeweils andere Partei dazu fähig und in der Lage ist, ihren erheblichen Investitionsanteil zu der gemeinsamen Unternehmung beizutragen. Es entspreche zwingender Weise der Vorstellung beider Parteien, dass das Vertragsverhältnis zu beenden ist, wenn eine Partei erklärtermaßen hierzu nicht in der Lage sein sollte.

Die Feststellung des LG, dass die Beklagte die Kündigung vom 12.5.2010 nicht auf die Situation zum Zeitpunkt der email Dr. G. vom 11.12.2009 habe stützen dürfen, sei falsch. Dies habe sie nicht getan. Die Kündigung stelle allein auf das Verhalten und die Situation der Mieterin unmittelbar vor Zugang der Kündigung ab. Da sämtliche Bemühungen seitens der Beklagten, zusammen mit der Mieterin deren Situation zu verbessern, fehlgeschlagen seien, sei allerdings die wirtschaftliche Situation der Mieterin am 11.12.2009 und die am 12.5.2010 identisch gewesen.

S...