KG Berlin Urteil vom 11.08.2003 - 8 U 124/02

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 14.03.2002; Aktenzeichen 32 O 603/01)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 14.3.2002 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des LG Berlin wird zurückgewiesen.

Die im Berufungsrechtszug von den Beklagten erhobene Feststellungswiderklage wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten dürfen jedoch die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 24.000 Euro abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die am 15.5.2002 eingelegte und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis 17.7.2002 am 16.7.2002 begründete Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 14.3.2002 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des LG Berlin, das den Beklagten am 16.4.2002 zugestellt worden ist. Auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe dieses Urteils wird Bezug genommen.

Die Beklagten verfolgen mit ihrer Berufung die erstinstanzlich gestellten Anträge weiter und begehren darüber hinaus die Feststellung, dass das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung des Beklagten zu 1) vom 28.5.2001 mit Ablauf des 31.5.2001 beendet worden sei. Sie begründen ihre Berufung wie folgt:

Der Beklagte zu 1) habe zu Recht durch anwaltliches Schreiben vom 28.5.2001 das Mietverhältnis wegen erheblicher Gefährdung der Gesundheit gekündigt. Nach § 544 BGB a.F. müsse die Gesundheitsgefährdung zwar konkret drohen, jedoch noch nicht eingetreten sein. Der Beklagte zu 1) habe nicht abzuwarten brauchen, bis die mykotoxischen Wirkungen von Pilzsporen tatsächlich eingetreten seien, denn Mykotoxien könnten durch jede Art Schimmelpilz entstehen. Das LG sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die gesundheitsgefährdende Beschaffenheit der Räume zum maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 31.5.2001 nicht mehr feststellbar sei. Die Durchfeuchtung der Räume sei offensichtlich eine Dauererscheinung. Auch der vom Kläger beauftragte Sachverständige … habe in seiner Stellungnahme vom 1.11.2001 feuchte Schäden und Schimmelpilzbildungen festgestellt. Mit dem bloßen Entfernen der Schimmelpilze sei die objektiv konkrete Gesundheitsgefährdung nicht gebannt; eine Intoxikation könne bereits eintreten, bevor der Pilzbefall so deutlich hervortrete, dass er beseitigt werden müsse.

Der Kläger habe die mit Schreiben vom 26.4.2002 erbetene kurzfristige Überlassung der Schlüssel für das Mietobjekt verweigert, nachdem er das Mietverhältnis mit Schreiben vom 3.5.2002 fristlos gekündigt gehabt habe. Damit habe der Kläger vereitelt, dass sie, die Beklagten, den Zustand der ehemals gemieteten Gewerberäume nochmals in Gegenwart hinzugezogener Sachverständiger oder behördlicher Vertreter hätten in Augenschein nehmen können.

Die außerordentliche Kündigung des Beklagten zu 1) werde auch nicht durch § 23 Ziff. 5 des Mietvertrages ausgeschlossen. Denn die Schäden an den streitrelevanten Mieträumen rührten von außen her, sie lägen in der defekten oder gar nicht vorhandenen Außenisolierung des Mauerwerks. Jedenfalls könne nicht Inhalt der getroffenen Vereinbarung sein, dass der Mieter zwecks Behebung solcher Schäden eine komplette Außensanierung durchführen müsse.

Wegen der erheblichen Gesundheitsgefährdung sei der Beklagte zu 1) auch nicht verpflichtet gewesen, vor Ausspruch der fristlosen Kündigung eine Nachfrist zu setzen. Dies sei auch deshalb entbehrlich, weil der Kläger sich unter Hinweis auf § 23 Nr. 7 des Mietvertrages darauf berufe, nicht zur Mängelbeseitigung verpflichtet zu sein.

Gegenüber den Mietzinsforderungen des Klägers sei wirksam die Aufrechnung erklärt worden. Der Kläger sei nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Freigabe der geleisteten Mietsicherheit verpflichtet. Der Anspruch auf Freigabe des als Kaution verwendeten Sparguthabens sei ein geldwerter Anspruch; komme der Kläger der Freigabe nicht nach, könne Schadensersatz in Geld verlangt werden. Jedenfalls bestehe ggü. den Mietzinsforderungen im Hinblick auf das Kautionsguthaben ein Zurückbehaltungsrecht.

Der ebenfalls zur Aufrechnung gestellte Anspruch wegen Erstattung der Gutachterkosten ergebe sich aus Geschäftsführung ohne Auftrag. Sie, die Beklagten, hätten die gesundheitsgefährdende Eigenschaft der vermieteten Räume feststellen lassen müssen; dabei habe es sich um eine Pflicht des Klägers als Geschäftsherrn gehandelt, die im öffentlichen Interesse bestanden habe. Der Anspruch bestehe auch als Schadensersatzanspruch wegen Verzugs; dabei sei eine Fristsetzung entbehrlich gewesen, weil der Kläger als Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert habe oder besondere Umstände vorgelegen hätten, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs gerechtfertigt hätten.

Die Beklagten beantragen, unter Abänderung des Urteils des LG Berlin vom 14.3.2002

1. die Klage abzuweisen,

2. auf die Widerklage festzustelle...