KG Berlin Urteil vom 08.07.2010 - 12 U 26/09

Leitsatz (amtlich)

1. Die Kosten der Hausbeleuchtung sind auch auf eine nicht bewohnte Wohnung zu verteilen, weil der Vermieter, der das Vermietungsrisiko trägt, im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter grundsätzlich den Kostenanteil zu tragen hat, der auf leer stehende Mieteinheiten entfällt.

2. Legt der Vermieter zum Beleg der Richtigkeit seiner Heizkostenabrechnung von Mitarbeitern des Mieters unterzeichnete Ablesequittungen vor, ist ein pauschales Bestreiten der Richtigkeit der als abgelesen quittierten Verbrauchseinheiten unwirksam.

3. Die tatsächliche Übernahme der Verwaltung eines Grundstücks durch die Komplementärin des Vermieters stellt keine Fremdverwaltung dar, deren Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden könnten.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 17.12.2008; Aktenzeichen 29 O 160/08)

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des LG Berlin vom 17.12.2008 - 29 O 160/08 - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.613,90 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 3.4.2007 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten der ersten Instanz haben die Klägerin 2/5 und die Beklagte 3/5 zu tragen, von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 3/5 und die Beklagte 2/5 zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

I. Die Klägerin macht einen Anspruch auf Erstattung von Mietnebenkosten für das Jahr 2006 geltend.

Wegen des Parteivorbringens erster Instanz und der gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das LG hat die Beklagte mit Urteil vom 17.12.2008 zur Zahlung von 1.873,88 EUR nebst Zinsen verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zur Begründung der teilweisen Klageabweisung hat das LG im Wesentlichen ausgeführt, die Klägerin habe die abgerechneten Kosten für den Strom der Hausbeleuchtung, die Kosten für den Hauswart und die Hausverwaltung sowie die in Ansatz gebrachten Heizkosten in Höhe eines Teilbetrages i.H.v. 2.062,67 EUR nicht ausreichend dargelegt.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung. Sie macht geltend:

Das LG habe zu Unrecht bei den Heizkosten einen Betrag in Abzug gebracht. Die Nebenkostenabrechnungen setzten sich infolge der laufenden Erweiterung des Mietvertrages aus mehreren Abrechnungen zusammen. Die der Abrechnung DETA-Med 1 zugrunde gelegten Heizkosten setzten sich aus den Beträgen von 3.268,89 EUR und 1.086,99 EUR zusammen. Die Zusammensetzung dieser Heizkosten sei in der mündlichen Verhandlung vor dem LG ausgiebig erörtert und scheinbar geklärt worden. Wenn tatsächlich eine Seite der Abrechnung gefehlt haben sollte, hätte das LG darauf hinweisen müssen. Die Anzeigewerte an den Heizkostenzählern seien von einer Mitarbeiterin der Beklagten quittiert worden. Wegen des Defekts von zwei Heizkostenverteilern habe kein Wert abgelesen werden können. Daher sei sie, die Klägerin, berechtigt gewesen, eine Schätzung vorzunehmen.

Zu Unrecht habe das LG auch die Hauswartkosten in Abzug gebracht. Das LG selbst gehe von einem monatlichen Vergütungsaufwand i.H.v. 160 EUR, mithin im Jahr 1.920 EUR aus. Es frage sich daher, weshalb nicht wenigstens dieser Betrag zuerkannt worden sei. Im Übrigen hätte das LG seiner Hinweispflicht nachkommen müssen und der Klägerin Gelegenheit zum weiteren Vortrag geben müssen. Es sei allgemein bekannt, dass sich der für die Inanspruchnahme von Diensten eines Arbeitnehmers ergebende Kostenaufwand nicht nur aus dem Brutto-Arbeitsentgelt, sondern auch aus den Beiträgen zur Sozialversicherung errechne. Daher sei ein Lohnaufwand von monatlich 208 EUR zugrunde zu legen, woraus sich der in den Abrechnungen in Ansatz gebrachte Betrag i.H.v. 2.496 EUR pro Jahr ergebe.

Auch die Kosten für die Hausbeleuchtung seien zu Unrecht in Abzug gebracht worden. Aus der vorgelegten Vattenfall-Rechnung ergebe sich, welche Zähler abgerechnet worden seien. Die Zähler befänden sich im frei zugänglichen Treppenhaus. Das pauschale Bestreiten der Beklagten mit Nichtwissen sei daher unzulässig.

Auch der Abzug der Verwaltungskosten sei zu Unrecht erfolgt. Das LG habe sich darauf gestützt, dass in dem Hausverwaltervertrag auch eine Regelung zur Übernahme der Geschäftsführung enthalten sei. Alleiniger Gesellschaftszweck der Klägerin sei aber das Eigentum an dem streitbefangenen Gebäude. Als einzige operative Tätigkeit könne daher bei verstä...