KG Berlin Urteil vom 07.10.2002 - 8 U 139/01

Normenkette

BGB § 536

Verfahrensgang

LG Berlin (Aktenzeichen 34 O 553/00)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 22.2.2001 verkündete Urteil des LG Berlin, Zivilkammer 34, abgeändert:

Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin als Gesamtschuldner weitere 2.461,02 Euro nebst 4 % Zinsen aus 1.942,91 Euro ab dem 5.3. und aus 518,11 Euro seit dem 5.4.2000 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Die Beklagten haben 42 % und die Klägerin 58 % der Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A. Die zulässige Berufung hat Erfolg, soweit das LG der Klägerin keinen um den Anteil der Nebenkostenvorschüsse bereinigten Mietzins für die Zeit bis zum Zugang des Schreibens der Beklagtenseite vom 6.4.2000 zugesprochen hat.

I. Bis zum Zeitpunkt des Zugangs des Schreibens vom 6.4.2000 waren die Beklagten nach § 535 S. 2 BGB a.F. i.V.m. dem Mietvertrag zur Zahlung verpflichtet. Dies entspricht 3.800 DM + 8/30 davon = 4.813,33 DM. Denn erst mit dem Zugang dieses Schreibens konnten die Minderungswirkungen nach § 545 Abs. 2 BGB a.F. eintreten, weil eine vorherige Anzeige in Bezug auf den fehlerhaften Schallschutz nicht ausreichend von den insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten (vgl. Palandt/Weidenkaff, 61. Aufl., § 536c BGB Rz. 1) dargetan worden ist. Die entspr. Anzeige war nicht entbehrlich, weil weder die Unmöglichkeit der Beseitigung des Mangels behauptet wird noch eine anderweitige Kenntniserlangung der Klägerin erkennbar ist. Die Anzeige allerdings war wirksam. Der Beklagtenvertreter hat insoweit zwar erklärt, dass er nur für die Beklagten zu 1) und 3) auftrete. Die Anzeige nach § 545 BGB a.F. muss aber nicht von allen Mietern erfolgen. Dies folgt daraus, dass auch eine anderweitige Kenntniserlangung des Vermieters die Anzeigepflicht entfallen lässt (vgl. dazu BGHZ 68, 281 [284] = MDR 1977, 743 = NJW 1977, 1236).

II. Weiter gehende Zahlungsansprüche stehen der Klägerin nicht zu.

1. Der Klägerin stehen wegen der in den geltend gemachten Beträgen für die Zeit bis zum Zugang des Schreibens vom 6.4.2000 enthaltenen anteiligen Nebenkostenvorschüsse (150 DM für März 2000 zzgl. 8/30 davon = 40 DM für April 2000 insgesamt 190 DM) nebst Zinsen keine Ansprüche zu. Denn diese Beträge kann die Klägerin nicht mehr verlangen, weil nach Ablauf des Abrechnungszeitraums mit dem 31.12.2000 mehr als ein Jahr vergangen ist (vgl. dazu OLG Düsseldorf, OLGReport Düsseldorf 1998, 94; v. 3.2.2000 – 10 W 1/00, OLGReport Düsseldorf 2000, 218; OLG Hamburg v. 2.11.1988 – 4 U 150/88, MDR 1989, 162).

2. Auch weiter gehende Zahlungsansprüche stehen der Klägerin nicht zu. Dies beruht für den Mietzeitraum ab Juni 2000 darauf, dass die Miete insoweit gem. § 537 Abs. 1 BGB a.F. gemindert ist.

a) Dies folgt allerdings nicht aus § 537 Abs. 2 S. 1 BGB a.F., wonach der Vermieter für zugesicherte Eigenschaften einzustehen hat. Die Behauptung der Beklagten, die Geschäftsführerin der Klägerin habe mehrmals behauptet, dass die Gaststätte über ausreichenden Schallschutz verfüge, stellt keine Eigenschaftszusicherung dar. Eine solche Zusicherung liegt nämlich nur dann vor, wenn der Zusichernde für das Fehlen der Eigenschaft ohne wenn und aber einstehen will, er mit anderen Worten eine Garantie übernehmen möchte (BGH v. 28.11.1979 – VIII ZR 302/78, MDR 1980, 306 = NJW 1980, 777; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III, Rz. 1355). Eine derartig weit reichende Bindungswirkung ist den von den Beklagten vorgetragenen Erklärungen der Geschäftsführerin der Klägerin aber nicht zu entnehmen. Darüber hinaus findet sich für eine derartige Zusicherung auch kein Anhaltspunkt in dem schriftlichen Vertrag, für den die Richtigkeit und Vollständigkeit der schriftlichen Urkunde entspricht.

b) § 537 Abs. 1 BGB a.F. findet aber Anwendung, weil die gemietete Gaststätte einen Mangel hat. Ein Mangel liegt vor, wenn die Sache für den nach dem vereinbarten oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch nicht oder nicht vollständig geeignet ist. Davon ist im vorliegenden Fall aber auszugehen, weil die zuständige Behörde mit dem Schreiben vom 18.5.2000 mitgeteilt hat, dass sie den gestellten Antrag auf Erteilung einer Gaststättenerlaubnis zurückweisen wird, weil die Räumlichkeiten die für einen Gaststättenbetrieb erforderlichen Schallschutzanforderungen nicht erfüllen. Dann aber liegt ein Mangel vor, weil die Räumlichkeiten nach § 1 Ziff. 1 des Mietvertrages dem Betrieb einer Gaststätte dienen sollen und öffentliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen einen Fehler darstellen, wenn sie – wie hier – mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen (vgl. dazu BGH NJW 1988, 2664; v. 11.12.1991 – XII ZR 63/90, ZMR 1992, 239; v. 2.3.1994 – XII ZR 175/92, ZMR 1994, 253).

Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagten das Fehlen der Schallschutzvoraussetzungen unter Vorlage eines Gutachtens des Akustikingenieurs M. vom 11.5.1988 bestreiten. Denn dieses Bestr...