KG Berlin Urteil vom 06.07.2006 - 12 U 157/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Behinderung der Zufahrt zu Geweberäumen

Normenkette

BGB § 536 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 18.07.2005; Aktenzeichen 34 O 254/05)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 18.7.2005 verkündete Urteil des LG Berlin - 34 O 254/05 - abgeändert und wie folgt neu gefasst.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 6.174,45 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 2.989,10 EUR seit dem 14.1.2005 sowie weitere Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 3.185,35 EUR seit dem 30.3.2005 zu zahlen.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Das LG hat die auf Zahlung von Mietzins für Gewerberäume in B.-P.B., O.-Straße ..., für die Zeit von Dezember 2003 bis März 2005 i.H.v. 6.174,45 EUR abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Mietzins sei wegen einer erheblichen Zufahrtsbehinderung in diesem Umfang gemindert, denn die Kläger hätten vertragswidrig das Tor zur Hofdurchfahrt seit Dezember 2003 zur Hälfte geschlossen gehalten. In diesem Zusammenhang hat es die Formel "halbes Tor - halbe Miete" verwendet. Wegen der Einzelheiten wird auf das am 18.7.2005 verkündete Urteil Bezug genommen.

II. Die hiergegen form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Kläger ist erfolgreich. Entgegen der Auffassung des LG rechtfertigen die Darlegungen des Beklagten die von ihm beanspruchte Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB nicht.

1. Eine Mietminderung ist nicht wegen des halb geschlossenen Hoftores gerechtfertigt.

a) Zwar hat das LG auf S. 6 der Urteilsgründe einen Mangel der Mietsache dem Grunde nach insoweit rechtsfehlerfrei bejaht.

Zur im Vertrag vom 1.7.2000 zwischen den Parteien vereinbarten Nutzung der Gewerbemieträume gehört auch ohne ausdrückliche Vereinbarung die Nutzung der Zufahrt durch den Beklagten, und zwar in voller Breite. Auf die Auseinandersetzung der Parteien zu der Frage, ob das Tor bereits seit 1993 durchgängig halbseitig verschlossen war (so die Kläger) oder ob es stets offen war und die Einfahrt mit einem Fahrzeuganhänger befahren werden konnte (so der Beklagte), kommt es nicht an, denn durch eine halbseitige Schließung des Tores wäre der vertraglichen Anspruch des Beklagten auf die volle Nutzung der vorhandenen Zufahrt nicht berührt. Selbst wenn man durch den Vertrag eine Nutzung der Mietsache "wie sie liegt und steht" annehmen will, würde das nicht von vornherein zu einem Nutzungsrecht nur an der halb geöffneten Einfahrt führen. Schließlich ist ein halbgeöffnetes Tor keine unabänderliche bauliche Konstante.

b) Entgegen der Auffassung des LG hat der Beklagte jedoch keine hinreichenden Umstände zum konkreten Ausmaß der durch die hälftige Torschließung verursachte Minderung der Tauglichkeit dargelegt; der Vortrag bietet auch keine Grundlage für eine richterliche Schätzung der Minderung entsprechend § 287 ZPO.

(1) Nach § 536 Abs. 1 BGB knüpft die Mietminderung an die Minderung oder Aufhebung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch an. Es ist Sache des Mieters, hierzu konkrete Tatsachen vorzutragen und diese bei Bestreiten zu beweisen. Das Gericht kann den Umfang der Minderung auch nach § 287 ZPO schätzen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl. 2006, § 536 Rz. 5, 34, m.w.N.).

(2) An hinreichenden Darlegungen des Beklagten hierzu fehlt es. Im Schriftsatz vom 11.2.2006, S. 3 ff., hat der Beklagte lediglich sehr allgemeine Ausführungen dazu gemacht, besonders schwere Teile habe er nicht oder nur unter besonderen Schwierigkeiten und mit zusätzlichen Kosten für Mitarbeiter transportieren und verkaufen können. Der "Zuspruch der Kunden" habe sich merklich reduziert. Dieses Vorbringen hat der Beklagte im Schriftsatz vom 14.6.2005 nur geringfügig konkretisiert und den Transportvorgang bei sperrigen Teilen bei halbgeschlossener Hoftüre geschildert. Welchen konkreten Anteil diese besonderen Teile am Geschäftsaufkommen hatten und wie sich dieses Verfahren konkret wirtschaftlich auf die Geschäftstätigkeit ausgewirkt haben soll, hat der Beklagte nicht mitgeteilt. Damit kann dahinstehen, ob man - mit dem LG - dieses Verfahren als umständlich ansieht, denn jedenfalls ist seine quantitative Bedeutung für den Geschäftsbetrieb des Beklagten völlig offen. Die Ausführungen des Beklagte bieten daher keine hinreichende Grundlage für die Berechnung oder auch nur Schätzung einer Mietminderung. Keine hinreichender Berechnungsweg ist insb. die Formel vom "halben Tor".

Ebenso wenig lässt sich das torbedingte Ausmaß der Nutzungsbeeinträchtigung an den vom Beklagten erstmals mit Schriftsatz vom 13.6.2006 mitgeteilten Zahlen zu seinen Einkünften in den Jahren 2002 bis 2004 ablesen (Bescheinigung der Steuerberaterin H.K. vom 12.6.2006). Für die bestrittene Behauptung des Beklagten, der angegebene Rückgang der Einkünfte von 21.241,51 EUR im Jahre 2002 auf 9.399,94 EUR (Januar bis September 2004) sei auf die Sache mit dem Tor zurückzuführen, fehlt jede konkrete Darlegung. Es ...