KG Berlin Urteil vom 05.01.2004 - 12 U 122/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters ggü. einem Mieter

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 07.03.2002; Aktenzeichen 12 O 610/01)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten zu 2) wird das am 7.3.2002 verkündete Urteil des LG Berlin – 12 O 610/01 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage gegen den Beklagten zu 2) wird abgewiesen.

Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten des Klägers in der ersten Instanz haben die Beklagten zu 1), 3), 4) und 5) als Gesamtschuldner 53,33 % und der Beklagte zu 1) allein weitere 22,33 % zu tragen. Der Kläger hat die erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2) zu tragen.

Von den Gerichtskosten in der Berufungsinstanz haben der Kläger 52,76 %, die Beklagten zu 1), 3), 4) und 5) als Gesamtschuldner 28,91 % und der Beklagte zu 1) allein weitere 18,33 % zu tragen.

Von den außergerichtlichen Berufungskosten des Klägers haben die Beklagten zu 1), 3), 4) und 5) als Gesamtschuldner 39,97 % und der Beklagte zu 1) 22,63 % zu tragen.

Der Kläger hat die zweitinstanzlichen außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2) zu tragen.

Im Übrigen findet eine Kostenausgleichung nicht statt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages nebst einem zehnprozentigen Zuschlag abwenden, wenn nicht der Beklagte zu 2) vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I. Der Kläger als Testamentsvollstrecker über den Nachlass der Vermieterin B.P. hat die Beklagten zu 1) und 2) gesamtschuldnerisch auf Zahlung von Mietzins und Nutzungsentschädigung und sämtliche Beklagten als Gesamtschuldner auf Räumung von Wohn- und Geschäftsräumen in der F.-straße, B., in Anspruch genommen.

Das LG hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben; die Einzelheiten ergeben sich aus dem Urteil vom 7.3.2002, auf das Bezug genommen wird.

Sämtliche Beklagten haben das Urteil in vollem Umfang mit ihren Berufungen angegriffen. Die Berufungen der Beklagten zu 1), 3), 4) und 5) hat der Senat durch Versäumnisteilurteil vom 24.11.2003 zurückgewiesen.

Der Beklagte zu 2) rügt, das LG habe die Nachtragsvereinbarung vom 21.11.1989 zum Mietvertrag vom 10.4.1980 zwischen dem Beklagten zu 1) und I. und B.P. einschließlich der darin ausgesprochenen Kündigung sowie das Kündigungsschreiben vom 24.3.1999 teils nicht beachtet, teils rechtlich unzutreffend bewertet. Aus beidem ergebe sich bei richtigem Verständnis, dass er – der Beklagte zu 2) – jedenfalls mit Ablauf des Monats März 2000 aus dem Mietverhältnis ausgeschieden sei, also vor dem hier streitgegenständiichen Zahlungszeitraum. Folglich treffe ihn jetzt keine Zahlungs- und Räumungspflicht mehr.

Der Beklagte zu 2) beantragt, das am 7.3.2002 verkündete Urteil des LG Berlin – 12 O 610/01 – abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.

II. Die Berufung des Beklagten zu 2), über die jetzt in der Hauptsache noch zu entscheiden ist, ist erfolgreich. Das LG hat den Beklagten zu 2) zu Unrecht zur Zahlung von Mietzins für die Räume in der F.-straße, B., Vorderhaus, 3. OG links (Dezember 2000 bis September 2001) sowie zur Räumung und Herausgabe der Räume an die Klägerin verurteilt: Das Mietverhälltnis auch mit dem Beklagten zu 2) ist jedenfalls durch die vorsorglich ausgesprochene Kündigung der Vermieterin vom 9.11.1992 beendet worden. Infolgedessen ist er nicht zur Mietzinszahlung für den streitgegenständlichen Zeitraum verpflichtet. Da die Vermieterin das Mietverhältnis anschließend mit dem Beklagten zu 1) allein fortgesetzt und diesem den Besitz an den Räumen belassen hat, kann der Kläger als Testamentsvollstrecker der Klägerin vom Beklagten zu 2) weder Zahlung von Nutzungsentschädigung noch Räumung und Herausgabe der Mieträume verlangen; das entsprechende Klagebegehren ist unbegründet.

A. Die Forderung nach Zahlung von Mietzins ist unbegründet.

I. Der Mietvertrag vom 10.4.1980, aus dem der Kläger seine Forderungen ableitet, enthält in § 2 folgende Regelung zur Mietzeit und zur ordentlichen Kündigung des Vertrages:

„1.b) Das Mietverhältnis beginnt am 15.4.1980 und endet am 30.3.1983. Es verlängert sich jedoch jeweils um 1 Jahr, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen s. 2).

2. Kündigungsfristen zu 1.a) und 1.b): Die Kündigungsfrist beträgt

3 Monate, wenn seit Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind,

6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind,

9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind,

12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind.”

II. Nach Maßgabe dieser Klausel hat die seinerzeitige Vermieterin, B.P., den Vertrag (auch) ggü. dem Beklagten zu 2) durch Erklärung vom 9.11.1992 mit Wirkung zum Ablauf des...