KG Berlin Beschluss vom 28.02.2000 - 24 W 8820/98, 24 W 2976/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Folgereparaturen bei erlaubtem Dachgeschossausbau. Wohnungseigentumssache

Leitsatz (amtlich)

1. Mit Abschluss des nach der Teilungserklärung gestatteten Dachgeschossausbaues ist insgesamt Gemeinschaftseigentum an den konstruktiv wichtigen Teilen der Außenumgrenzung der ausgebauten Dachgeschosswohnung entstanden, auch wenn der Ausbau unvollständig oder mangelhaft vorgenommen worden ist. Die Eigentümergemeinschaft hat gegen den ausbauenden Wohnungseigentümer wie gegen einen Beauftragten Ansprüche auf eine vollständige und mangelfreie Erstherstellung der konstruktiv wichtigen Dachteile, die Gemeinschaftseigentum sind.

2. Wird nicht ausdrücklich eine noch ganz oder teilweise auszubauende Dachgeschosswohnung veräußert, haben der Ersterwerber und erst recht weitere Erwerber gegen die Eigentümergemeinschaft Ansprüche auf Instandhaltung fehlerhaft ausgebauten Gemeinschaftseigentums im Dachbereich. Mangels ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung geht die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Erstherstellung nicht von dem ausbauenden Wohnungseigentümer auf spätere Erwerber über.

Normenkette

WEG § 16 Abs. 2-3, § 22 Abs. 1

Beteiligte

Rechtsanwälte Dr. Michael Gielen u. a.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 15.09.1998; Aktenzeichen 85 T 163/98)

AG Berlin-Spandau (Urteil vom 27.04.1998; Aktenzeichen 70 II 2/98)

Tenor

Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu II. und III. gegen den Teilbeschluss des Landgerichts Berlin vom 15. September 1998 – 85 T 163/98 WEG – wird zurückgewiesen.

1. Kostenentscheidung betreffend die Anfechtung des Teilbeschlusses:

   Die Gerichtskosten dritter Instanz werden der Eigentümergemeinschaft zu Lasten des Verwaltungsvermögens auferlegt. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

   Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 20.000,00 DM festgesetzt.

2. Kostenfestsetzung betreffend die Anfechtung des Schlussbeschlusses:

   Die Antragstellerin hat die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen. Außergerichtliche Kosten dritter Instanz sind nicht zu erstatten.

   Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 30.000,00 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten streiten über die Instandsetzungskosten hinsichtlich der von einer Rechtsvorgängerin ausgebauten Dachgeschosswohnung der Antragstellerin. Das über 15.000 qm große Grundstück wurde von der damaligen Eigentümerin durch notarielle Teilungserklärung vom 29. November 1982 mit Ergänzungen aufgeteilt in 183 Wohnungseigentumseinheiten und 55 vorgesehene auszubauende Dachgeschosseinheiten. Die Wohnungsgrundbücher wurden am 8. Juli 1985 angelegt. Die teilende Eigentümerin veräußerte die Dachgeschosseinheiten noch 1985 an die K. Immobilien GmbH, die 1986 als Eigentümerin eingetragen wurde. Die K. Immobilien GmbH teilte die Dachgeschosseinheiten durch 3 Ergänzungen zur Teilungserklärung vom 6. August 1986 völlig neu auf. Am 29. September 1986 wurden für die neu aufgeteilten Dachgeschosseinheiten neue Wohnungsgrundbücher angelegt. Die K. Immobilien GmbH baute die Dachgeschosse aus. Die Dachgeschosswohnung Nr. 665 veräußerte sie 1986/1987 an einen Käufer, der am 6. April 1987 als Eigentümer eingetragen wurde. Dieser verkaufte die Wohnung am 9. September 1992 an die Antragstellerin, die am 8. April 1993 als Wohnungseigentümerin eingetragen wurde.

In der Teilungserklärung vom 29. November 1982 ist der Dachgeschossausbau in § 8 geregelt. Darin heißt es u. a.:

„(3)… etwaige Beschädigungen am Gemeinschaftseigentum und in anderen Raumeinheiten im Rahmen derartiger Baumaßnahmen sind von dem jeweils verursachenden Eigentümer der Teileigentumsrechte umgehend zu beseitigen; alle hiermit verbundenen Kosten einschließlich etwaiger für erforderliche Ausbesserungs- und Malerarbeiten entstehender Kosten sind von diesem zu tragen.

(4) Im Übrigen sind die Baumaßnahmen gemäß den vorstehenden Absätzen 1 bis 3 unter Beachtung aller baupolizeilichen und sonstigen behördlichen Vorschriften entsprechend der Baugenehmigung und den etwa hierzu erteilten Auflagen sowie unter Beachtung aller anerkannten Regeln der Technik durchzuführen.”

Diese Bestimmungen sind gemäß Teil III § 25 b) der Teilungserklärung als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen.

Sowohl in dem Kaufvertrag des Ersterwerbers der Dachgeschosswohnung wie auch in dem Kaufvertrag der Antragstellerin vom 9. September 1992 ist vorgesehen, dass der Käufer sämtliche in der Teilungserklärung einschließlich Nachträgen enthaltenen Verpflichtungen mit der Maßgabe übernimmt, dass er seinerseits verpflichtet ist, diese Verpflichtung auf seine Rechtsnachfolger in der gleichen Weise zu übertragen und auch diese zu verpflichten, das Wohnungseigentum nur unter diesen Bedingungen weiter zu veräußern.

In der Wohnung der Antragstellerin traten Feuchtigkeitsschäden auf. Sie leitete deswegen gegen die Gemeinschaft das selbständige Beweisverfahren 70 II 64/97 WEG AG Spandau ein. Dieses ergab, dass die „Trockenbauarbeiten” am Dach (d. h. Innenverkleidung der Dachflächen mit Gipskarton nach vorheriger An...