KG Berlin Beschluss vom 23.07.1984 - 24 W 2514/84

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kein Einzäunungsrecht des Sondernutzungsberechtigten. Wohnungseigentumssache betreffend die Wohnungseigentumsanlage

Leitsatz (amtlich)

Ein Wohnungseigentümer ist jedenfalls im städtischen Bereich ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer regelmäßig nicht zur Einzäunung der ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Gartenteils berechtigt.

Normenkette

WEG § 14 Nr. 1, § 22 Abs. 1

Verfahrensgang

AG Berlin-Neukölln (Aktenzeichen 70 II (WEG) 37/83)

LG Berlin (Aktenzeichen 191 T 82/83)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts Berlin vom 28. März 1984 – 191 T 82/83 – wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind auch im dritten Rechtszuge nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert für diese Instanz wird auf 5.000,– DM festgesetzt.

Gründe

Die Beteiligten sind die Eigentümer der aus 5 Wohneinheiten bestehenden Wohnungseigentumsanlage K. in Berlin …. Nach § 3 der Teilungserklärung vom 27. März 1979 steht jedem Wohnungseigentümer neben seinem Sondereigentum ein Sondernutzungsrecht „unter Ausschluß der übrigen Eigentümer” an einem Teil der Gartenfläche zu, hinsichtlich deren er „zur Pflege, Instandsetzung und Unterhaltung verpflichtet” ist. Die Antragsgegner haben den Teil des Gartens, an dem ihnen das Sondernutzungsrecht zusteht, mit einem etwa 1 m hohen sogenannten Jägerzaun umgeben. Ein von ihnen zuvor gestellter Antrag, daß ihnen die Einzäunung ihrer Sondernutzungsfläche mit einem 1,40 m hohen Zaun gestattet würde, ist durch Beschluß der Eigentümerversammlung vom 11. Juni 1982 mehrheitlich abgelehnt worden.

Durch Beschluß vom 2. Oktober 1983 hat das Amtsgericht Neukölln die Antragsgegner verpflichtet, den Jägerzaun zu entfernen. Die von den Antragsgegnern gegen diesen Beschluß eingelegte sofortige Beschwerde hat das Landgericht mit seinem Beschluß vom 28. März 1984 zurückgewiesen.

Die hiergegen gerichtete sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist nach §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Sie ist aber unbegründet. Auf einem Rechtsfehler, auf den die weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 FGG), beruht die angefochtene Entscheidung nicht.

Ohne Rechtsirrtum nimmt das Landgericht an, daß die Antragsteller gegen die Antragsgegner einen nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG durchsetzbaren Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen der von den Antragsgegnern begangenen Verletzung ihrer Pflichten nach §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG haben (vgl. OLG Stuttgart NJW 1970, 102; OLG Hamm OLGZ 1976, 62; BayObLGZ 1979, 269; 1982, 69). Der Anspruch auf Beseitigung einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums durch eine vorgenommene bauliche Veränderung kann nicht nur von der Gesamtheit der hierdurch betroffenen Wohnungseigentümer, sondern auch – wie im vorliegenden Fall – von einzelnen Wohnungseigentümern geltend gemacht werden (BayObLGZ 1975, 177, 179 f.).

Die Einzäunung der Sondernutzungsflächen der Antragsgegner stellt keine bloße Vervollständigung der Wohnanlage dar. Soweit eine „bauliche Veränderung” als solche nicht überraschend nachträglich kommt, vielmehr bereits von der natürlichen Zweckbestimmung des Grundstücks oder der konkreten Gemeinschaftsordnung, auch der Teilungserklärung, festgelegt und aus ihr erkennbar ist, kommt allerdings eine Anwendung des § 22 Abs. 1 WEG nicht in Betracht, sondern kann jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG eine den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer entsprechende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums fordern (KG OLGZ 1982, 131, 132 f. m. w. N.). So ist es indessen hier nicht. Aus der Teilungserklärung von 27. März 1979 in Verbindung mit den Lageplan folgt eine ursprüngliche Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Einzäunung ihrer Sondernutzungsflächen nicht. Dies machen auch die Antragsgegner nicht geltend. Sämtliche Wohnungseigentümer sind vielmehr offensichtlich davon ausgegangen, daß die Einzäunung der Sondernutzungsflächen nicht zur Fertigstellung der Wohnanlage gehört. Dementsprechend ist noch in der Eigentümerversammlung vom 11. Juni 1962 lediglich die Einzäunung besprochen (und abgelehnt) worden.

Rechtsbedenkenfrei geht die angefochtene Entscheidung davon aus, daß sich aus dem Inhalt des Sondernutzungsrechts, das in der Teilungserklärung als dinglich wirkendes Recht begründet worden ist, keine Befugnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Umzäunung der ihm zugewiesenen Fläche ergibt. Die in der Teilungserklärung enthaltenen Erklärungen sind, wie das Landgericht rechtlich einwandfrei ausführt, nach den Grundsätzen auszulegen” wie sie auch sonst für die Auslegung der für den Inhalt dinglicher Rechte maßgeblichen Eintragung im Grundbuch gelten (BGHZ 59, 205, 208 f.; KG OLGZ 1982, 131). Zutreffend führt der angegriffene Beschluß aus, zum Inhalt des Sondernutzungsrechts besage die Teilungserklärung lediglich, daß die jeweiligen Berechtigten zur Pflege, Instandsetzung und Un...