KG Berlin Beschluss vom 20.06.1997 - 24 W 1783/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

keine Erwerberhaftung für Sonderhonorar wegen Veräußerungszustimmung. Wohnungseigentumssache

Leitsatz (amtlich)

1. Auch mit dem Eintritt in den Verwaltervertrag wird der Wohnungseigentumserwerber nicht zahlungspflichtig hinsichtlich eines Sonderhonorars für die Veräußerungszustimmung.

2. Es bestehen rechtliche Bedenken, wenn der Verwalter für die Veräußerungszustimmung nicht eine zum tatsächlichen Prüfungsaufwand im angemessenen Verhältnis stehende Pauschale, sondern einen Prozentsatz des Kaufpreises des Wohnungseigentums zugrunde legt.

Normenkette

WEG §§ 12, 26

Verfahrensgang

LG Neukölln (Aktenzeichen 70 II 22/96)

LG Berlin (Aktenzeichen 85 T 199/96)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller hat die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 2.785,– DM festgesetzt.

Gründe

Der Antragsteller nimmt als Verwalter den am 4. August 1994 zusammen mit dessen Ehefrau aufgrund notarieller Kaufverträge und Auflassungserklärungen vom 21. März 1994 in zwei Wohnungsgrundbüchern eingetragenen Antragsgegner auf Zahlung einer Verwaltersondervergütung für seine Veräußerungszustimmung in Anspruch. In der Teilungserklärung der Wohnanlage vom 22. März 1983 ist unter § 4 Abs. 1 bestimmt, daß die Veräußerung von Wohnungs- und Teileigentum der schriftlichen Zustimmung des jeweiligen Verwalters bedarf. Unter § 15 Abs. 1 c) ist festgelegt, daß Sonderleistungen des Verwalters durch die Vergütung für die Verwaltung des Wohn- oder Teileigentums nicht abgegolten sind, ohne daß jedoch für den Fall der Veräußerungszustimmung ein Betrag festgelegt ist. Mit Schreiben vom 14. April 1994 und 3. Mai 1995 forderte der Antragsteller den Antragsgegner zur Zahlung von jeweils 0,5 % der Kaufpreise, insgesamt 2.785,– DM (rechnerisch falsch mit 2.985,– DM beziffert) unter Berufung auf seinen Verwaltervertrag vom 6. Februar 1987 auf, den der Antragsgegner am 25. April 1995 zusätzlich unterzeichnet hat. Der Antragsteller meint, schon durch die Anerkennung der Teilungserklärung und die Übernahme der Vertragskosten in den notariellen Kaufverträgen habe der Antragsgegner auch die ihm damals bereits bekannte Verpflichtung zur Zahlung der Sondervergütung übernommen, hilfsweise durch die Nachunterzeichnung des Verwaltervertrages. Mit Beschluß vom 31. Mai 1996 hat das Amtsgericht den Zahlungsantrag zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Erstbeschwerde des Antragstellers hat das Landgericht nach Antragsrücknahme in Höhe von 200,– DM mit Beschluß vom 4. Februar 1997 unter Gewährung der Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zurückgewiesen. Die Rechtsbeschwerde des Antragstellers blieb erfolglos.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Insbesondere ist der nach § 45 Abs. 1 WEG erforderliche Wert der Beschwer erreicht. Das Rechtsmittel ist jedoch sachlich nicht gerechtfertigt, einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluß zu Lasten des Antragstellers nicht auf.

Zutreffend hat das Landgericht dem Antragsteller Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gemäß § 22 Abs. 2 FGG bewilligt, weil er glaubhaft gemacht hat, daß die verspätete Einlegung der Beschwerdeschrift auch nicht auf einem Verschulden seiner Verfahrensbevollmächtigten beruht.

Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht Anspruchsgrundlagen für das geltend gemachte Sonderhonorar verneint. Aus der Teilungserklärung vom 22. März 1983 können sich schon deshalb keine Ansprüche ergeben, weil dort in § 15 nur negativ bestimmt ist, daß Sonderleistungen des Verwalters durch das normale Verwalterhonorar nicht abgegolten werden, während eine der Höhe nach bestimmte Sondervergütung für die erforderliche Veräußerungszustimmung nicht festgelegt ist. Die Teilungserklärung läßt nur eine Vereinbarung der Sondervergütung zu, ohne diese bereits zu bestimmen.

Soweit der Antragsteller sich auf den von dem Antragsgegner am 25. April 1995 unterschriebenen Verwaltervertrag vom 6. Februar 1987 stützt, ist vorweg zu bemerken, daß eine ursprüngliche Geltung trotz der Verlängerungsklausel um jeweils ein Jahr am 31. Januar 1992 abgelaufen sein muß, weil die Bestellung nach § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG höchstens auf fünf Jahre vorgenommen werden darf. Für das Rechtsbeschwerdeverfahren kann jedoch zugunsten des Antragstellers davon ausgegangen werden, daß eine wiederholte Bestellung des Antragstellers seitens der Wohnungseigentümer unter Zugrundelegung des Verwaltervertrages vom 6. Februar 1987 vorgenommen worden ist, dem der Antragsgegner am 25. April 1995 beigetreten ist, was sich im übrigen auch aus seinem Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben würde.

Ohne Rechtsirrtum legt das Landgericht den Inhalt des Verwaltervertrages dahin aus, daß der Anspruch des Antragstellers auf Sondervergütung mit Erteilung der Zustimmung zur Ve...