KG Berlin Beschluss vom 17.12.2019 - 1 W 313/19

Leitsatz (amtlich)

Eine dem Notar erteilte Vollmacht "durch notarielle Eigenurkunde (...) die Berichtigung/Ergänzung der Auflassung zu erklären" berechtigt nicht zur Auflassung im Namen von Verkäufer und (Erst-)Käufer der nach Ausübung des auf eine Teilfläche beschränkten gemeindlichen Vorkaufsrechts verbleibenden Grundstücksfläche, wenn sich aus den notariell beurkundeten Vereinbarungen der Beteiligten nicht ergibt, dass sie über die (Eintragungs-)Voraussetzung der Vorlage eines Negativattests der Gemeinde hinaus die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts in Erwägung gezogen hätten.

Normenkette

BauGB §§ 24, 28; BGB §§ 133, 164, 167, 185, 925; GBO § 20

Tenor

Die Zwischenverfügung wird aufgehoben, soweit das Grundbuchamt eine Erklärung über den Bestand der zu § 14 Abs. 2 der UR-Nr. 1 ... /2 ... erteilten Vollmacht erfordert hat. Darüber hinaus wird die Beschwerde nach einem Wert von 5.000,00 EUR zurückgewiesen.

Gründe

1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist allein die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 4. September 2019, nicht hingegen dessen Beschluss vom 20. Februar 2014. Wird gegen eine Entscheidung des Grundbuchamts Beschwerde erhoben, hat das Grundbuchamt zu entscheiden, ob die angefochtene Entscheidung aufrechtzuerhalten ist (Demharter, GBO, 31. Aufl., § 75, Rdn. 6). Erachtet das Grundbuchamt die Beschwerde für begründet, so hat es ihr abzuhelfen, § 75 GBO. Die Abhilfe kann in Form des Vollzugs des zunächst zurückgewiesenen Antrags oder dadurch erfolgen, dass das Grundbuchamt an Stelle des angefochtenen Beschlusses eine Zwischenverfügung erlässt (Schmidt-Räntsch, in: Meikel, GBO, 11. Aufl., § 75, Rdn. 10). In beiden Fällen ist das ursprüngliche Beschwerdeverfahren beendet. Hat das Grundbuchamt der Beschwerde abgeholfen, indem es die Zurückweisung des Antrags durch eine Zwischenverfügung ersetzt hat, so kann diese Zwischenverfügung wiederum angefochten werden. So ist es hier.

Das Grundbuchamt hat die von dem Notar gestellten Anträge vom 7. Januar 2014 mit Beschluss vom 20. Februar 2014 zurückgewiesen. Auf die hiergegen erhobene Beschwerde des Notars vom 4. Juli 2019 hat das Grundbuchamt die Zwischenverfügung vom 4. September 2019 erlassen und damit der ursprünglichen Beschwerde abgeholfen. Gegen die Zwischenverfügung vom 4. September 2019 richtet sich die Beschwerde vom 7. November 2019. Gegenstand dieser Beschwerde ist lediglich das in der Zwischenverfügung aufgezeigte Hindernis, nicht hingegen die Anträge vom 7. Januar 2014 in der Fassung vom 4. Juli 2019 (Demharter, a.a.O., § 77, Rdn. 12 und 15).

2. Die Beschwerde hat in der Sache nur zum Teil Erfolg.

a) Das Grundbuchamt hat zu Recht die Genehmigungen (der Beteiligten) zu der von dem Urkundsnotar zu seiner Eigenurkunde vom 4. Juli 2019 erklärten Auflassung des im Bestandsverzeichnis des im Beschlusseingang bezeichneten Grundbuchs - auch - verzeichneten Flurstücks 304 erfordert, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO. Einer von dem Notar gesiegelten Erklärung über den Bestand der ihm unter § 14 Abs. 2 der UR-Nr. 1 ... /2 ... erteilten Vollmacht bedarf es hingegen nicht.

b) Im Falle der Auflassung eines Grundstücks darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils wirksam erklärt und dem Grundbuchamt gegenüber in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist, § 20 GBO. Die Einigung muss von den Vertragsparteien nicht persönlich abgegeben werden. Sie kann auch von Vertretern erklärt werden. In diesem Fall ist dem Grundbuchamt die Vertretungsmacht des Vertreters in der Form des § 29 GBO nachzuweisen (Senat, Beschluss vom 3. November 2011 - 1 W 495/10 - FGPrax 2010, 7; BayObLG, DNotZ 1989, 373). Dieser Nachweis ist vorliegend nicht erbracht.

aa) Allerdings liegt die von dem Grundbuchamt in der angefochtenen Zwischenverfügung - auch - erforderte Vollmacht jetzt in ausreichender Form vor. Der Notar hat eine Ausfertigung seiner UR-Nr. 1 ... /2 ... zur Akte gereicht. Diese vertritt die Urschrift im Rechtsverkehr, § 47 BeurkG, und bezeugt somit den sich aus § 172 BGB ergebenden Rechtsschein (BGHZ 102, 60, 63). Einer besonderen Erklärung über den Bestand der Vollmacht bedarf es daneben nicht. Das wäre nur der Fall, wenn die Vollmacht nicht in Urschrift oder Ausfertigung, sondern lediglich in beglaubigter Abschrift vorgelegt worden wäre (Demharter, a.a.O., § 29, Rdn. 59).

bb) Mit der Ausfertigung der UR-Nr. 1 ... /2 ... ist nicht nachgewiesen, dass die zur Eigenurkunde des Urkundsnotars am 4. Juli 2019 erklärte Auflassung für und wider die Beteiligten wirkt, §§ 164 Abs. 1, 167 BGB. Der Vollmacht lässt sich mit der im Grundbuchverfahren erforderlichen Bestimmtheit nicht entnehmen, dass sie auch für den Fall der Auflassung nur eines Teils des ursprünglich im Bestandsverzeichnis verzeichneten Flurstücks 188 erteilt worden wäre.

(1) Für die Auslegung einer Vollmacht gelten im Grundbuchverfahren die für Grundbucherklärungen aufgestellten Grundsätze. Danach kommt die Auslegung entspr...