KG Berlin Beschluss vom 13.12.2004 - 24 W 298/03

Leitsatz (amtlich)

Die Zuständigkeit der WEG-Gerichte ist auch dann gegeben, wenn Wohnungseigentümer gegen einen Wohnungseigentümer vorgehen, der Mieter eines anderen Wohnungseigentümers ist und auf Unterlassung des ordnungswidrigen Gebrauchs der Mietsache in Anspruch genommen wird.

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 05.09.2003; Aktenzeichen 85 T 93/03 WEG)

AG Berlin-Tiergarten (Aktenzeichen 70-II 80/02)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Antragsgegner hat die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen. Außergerichtliche Kosten dritter Instanz sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 4.500 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligten bilden die Eigentümergemeinschaft der im Rubrum bezeichneten Wohnanlage.

Die Antragsteller sind Eigentümer der Wohnung Nr. 5, die sie im Jahre 1988 gekauft haben, der Antragsgegner ist Eigentümer der Wohnung Nr. 3 und darüber hinaus gem. Mietvertrag zu-nächst v. 21.9.1988 und dann ab 1999 Mieter des Teileigentümers der Einheit Nr. 1 im Erdgeschoss der Wohnanlage. In der Teilungserklärung v. 21.5.1979 wird die Teileigentumseinheit beschrieben als 15,460/100 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen - Teileigentum - im Erdgeschoss mit einer Größe von 111,74 qm, sowie Lagerraum im Keller Nr. 1. Sondernutzungsrechte werden in § 11 der Gemeinschaftsordnung behandelt, betreffen jedoch den vorliegenden Sachverhalt nicht. In dem Mietvertrag des Antragsgegners mit dem Teileigentümer heißt u.a.:

"Die Parteien sind sich darüber einig, dass die vermietete Fläche 111,74 qm beträgt. Vom Mieter dürfen mitgenutzt werden: ein Lagerraum (22,2 qm) und Pkw-Abstellplätze im hinteren Bereich des Grundstücks und der Vorgarten, hier sind behördliche Genehmigungen zu beachten. Es wird keine Haftung für den etwaigen Entzug der behördlichen Genehmigungen übernommen. Die Genehmigung für die Nutzung des Vorgartens wurde vom Mieter betrieben und steht allein in dessen Verantwortungsbereich ..."

In einem Schreiben v. 11.8.1987, schrieb ein Notar alle Miteigentümer an, sie mögen einer Änderung der Teilungserklärung dahin gehend zustimmen, dass ein Sondernutzungsrecht zugunsten des Teileigentums Nr. 1 an dem davor liegenden Vorgarten insb. für Zwecke der zurzeit im Erdgeschoss betriebenen Gastwirtschaft als Biergarten oder für ähnliche Zwecke eingeräumt werden solle; diese Pläne wurden jedoch nicht verwirklicht.

Unter dem 24.6.1996 schrieb die Verwaltung an den Antragsgegner, dass er in den Vorjahren für die Nutzung einen Betrag von 800 DM gezahlt habe und dieser Betrag eine Kaution für den Fall darstelle, dass der Vorgarten nicht im guten Zustand wieder zurückgegeben werde und keineswegs mit dem Wohngeld verrechnet werden dürfe. Im Zuge seines Gewerbebetriebes hat der Antragsgegner seit 1989 die Grünfläche vor dem Restaurant mit Teppichrasen ausgekleidet und dort einige Stühle und Tische aufgestellt. Nachdem am 7.6.1989 zunächst eine Unterlassungsverfügung des Bezirksamts ergangen war, wurde mit Schreiben des Bezirksamts vom 28.3.1991 die Betriebserlaubnis auf den Vorgarten ausgedehnt.

Zwischenzeitlich hat der Antragsgegner in dem Vorgarten der Wohnanlage auch Lichterketten installiert und Schirme aufgestellt sowie einen Zigarettenautomaten installiert, der fest im Boden des Vorgartens verankert worden ist. Am 3.3.1994 wurde in einer Besprechung von Mietern und Eigentümern mit dem Antragsgegner eine Klärung darüber herbeigeführt, wie in Zukunft der Antragsgegner rücksichtsvoll den Vorgarten nutzen sollte. In der Eigentümerversammlung v. 4.4.2002 wurde zu TOP 8 ein einstimmiger Beschluss über die Aufrechterhaltung der Gartennutzung als nicht zustande gekommen festgestellt.

Die Antragsteller verlangen mit dem vorliegenden Verfahren von dem Antragsgegner die Unterlassung der Vorgartennutzung, die Beseitigung der Einrichtungen und der Lichterkette sowie die Entfernung des Zigarettenautomaten in dem Vorgarten. Sie haben den Vorgartenbetrieb des Antragsgegners seit 1990 beanstandet und gehören nicht zu den Bewohnern und Eigentümern, die im Laufe der Zeit schriftlich ihr Einverständnis mit der Vorgartennutzung durch den Antragsgegner abgegeben haben. Sie tragen zur Begründung Ihres Antrags vor, dass die Vorgartenfläche nicht mitvermietet worden sei und dass sie in der Nutzung ihrer Wohnung erheblich beeinträchtigt seien durch den Lärm und die Lichteinflüsse, die aus der Vorgartennutzung durch den Antragsgegner resultierten.

Das AG hat trotz der Rüge des Antragsgegners keine Vorabentscheidung über die Zuständigkeit der WEG-Gerichte getroffen, sondern den Hauptantrag als unzulässig verworfen, weil der Antragsgegner vor allem als Mieter in Anspruch genommen werde und demgemäß das Wohnungseigentumsgericht nicht zuständig sei. Auf die Erstbeschwerde der Antragsteller hat das LG mit dem angefochtenen Beschluss die Verpflichtung des Antragsgegners ausgesprochen. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners hiergege...