KG Berlin Beschluss vom 13.01.1976 - 1 W 936/75

Leitsatz (amtlich)

1. Die zum Gegenstand eines Feststellungsantrages gemachte Frage, ob jemand wirksam zum Verwalter bestellt ist, ist im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zu entscheiden.

2. Die in der Teilungserklärung enthaltene Bestimmung, daß an die Stelle des Verwalters ein anderer namentlich Bezeichneter tritt, sobald 40% der gebildeten Wohnungen verkauft sind, ist unwirksam: eine derart aufschiebend bedingte Bestellung des Verwalters ist mit der Rechtsstellung des Verwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz unvereinbar.

Normenkette

WEG §§ 8, 26-27, 43 Abs. 1 Nr. 2

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 07.07.1975; Aktenzeichen 85 T 41/75)

AG Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 70 II 141/74)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Kostenentscheidung für den zweiten Rechtszug wie folgt gefaßt wird:

„Die Gerichtskosten des Verfahrens der ersten Beschwerde trägt der Antragsgegner. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.”

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Antragsgegner zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden in diesem Rechtszug nicht erstattet.

Der Wert des Beschwerdegegenstandes beträgt 22.700,– DM.

Gründe

Der Beteiligte zu 3., der ursprünglich Alleineigentümer des in Berlin-W., … belegenen Hausgrundstücks war, hat dieses in Wohnungseigentum aufgeteilt. In der Teilungserklärung vom 25. Juni 1971/20. Januar 1972 hat er sich selbst zum Verwalter bestellt; ferner ist darin bestimmt, daß an seiner Stelle der Antragsgegner in den Verwaltervertrag eintrete, sobald 40% der gebildeten Wohnungen verkauft seien. 40% der Wohnungen waren Ende 1973 verkauft. Mit Schreiben vom 11. September 1974 teilte der Antragsgegner den Wohnungseigentümern mit, daß er gemäß Teilungserklärung die Verwaltung ab 1. Oktober 1974 übernehme; zugleich berief er eine Eigentümerversammlung ein. In dieser Versammlung beschlossen 7 von 9 erschienenen Eigentümern, daß der Antragsgegner nicht Verwalter wird.

Die Antragsteller haben beantragt festzustellen, daß der Antragsgegner nicht Verwalter ist. Der Antragsgegner hat beantragt, den Feststellungsantrag zurückzuweisen und im Wege des Gegenantrags die Antragsteller zu verurteilen, mit ihm einen Verwaltervertrag bestimmten Inhalts abzuschließen. Das Amtsgericht hat dem Feststellungsbegehren der Antragsteller entsprochen und den Gegenantrag des Antragsgegners zurückgewiesen. Die dagegen eingelegte sofortige Beschwerde hat das Landgericht durch den angefochtenen Beschluß zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 29 FGG statthaft; sie ist auch fristgerecht eingelegt worden. Das Rechtsmittel ist somit zulässig.

Die sofortige weitere Beschwerde ist jedoch unbegründet; denn die angefochtene Entscheidung läßt im Ergebnis einen Rechtsfehler nicht erkennen.

1. Wie die Vorinstanzen mit Recht angenommen haben, ist die Zuständigkeit der Gerichte der freiwilligen Gerichtsbarkeit gegeben. Unter § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG, wonach im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entschieden wird, fällt auch die zum Gegenstand eines Feststellungsbegehren gemachte Frage, ob eine wirksame Bestellung zum Verwalter vorliegt. Für die Zuweisung einer Streitigkeit in das Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist ausschlaggebend, ob das von dem Verwalter in Anspruch genommene Recht bzw. die ihn treffende Pflicht in einem inneren Zusammenhang mit der ihm übertragenen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht. Ist das zu bejahen, dann ist nach dem der Regelung des § 43 WEG zugrunde liegenden Sinn und Zweck die Streitigkeit darüber im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit auszutragen (BGHZ 59, 58 – NJW 1972, 1318). In diesem Verfahren wird der Inhalt von Rechten und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums festgestellt und im einzelnen bestimmt, was er jeweils zu tun und zu unterlassen hat, um eine ordnungsgemäße Verwaltung zu gewährleisten. Dies schließt jeweils die inzidente Prüfung ein, ob der Betreffende, dessen Rechte und Pflichten im Streit sind, überhaupt zum Verwalter bestellt ist. Der beschließende Senat ist deshalb der Auffassung, daß aus dem vom Bundesgerichtshof (aaO.) herangezogenen Gesichtspunkt des Sachzusammenhanges auch das zum Gegenstand eines Feststellungsverfahrens gemachte Bestehen oder Nichtbestehen der Verwalterstellung im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG zu klären ist. Es wäre ein wenig sinnvolles Ergebnis, wenn der Richter der freiwilligen Gerichtsbarkeit nur zu entscheiden hätte, welche Rechte oder Pflichten der Verwalter im Einzelfall hat, während die Vorfrage, ob der Betreffende wirksam zum Verwalter bestellt worden ist, zum Gegenstand eines Zivilprozesses zu machen wäre. Dabei kann es keinen Unterschied machen, ob Streitgegenstan...