KG Berlin Beschluss vom 08.12.2015 - 1 W 680/15

Verfahrensgang

AG Berlin-Mitte (Aktenzeichen 45 LV 1...-38)

Tenor

Die Zwischenverfügung wird aufgehoben.

Gründe

I. Die Beteiligte ist seit dem 10.8.2009 als Eigentümerin in Abt. I des im Beschlusseingang näher bezeichneten Grundbuchs eingetragen. Am 4.5.2015 bewilligte sie zur UR-Nr. V.2.../2...des Notars S.V.in B.unter Bezugnahme auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 1...-0...des Bezirksamts M...von B.vom 5.2.2015 die Aufteilung des Grundstücks in sieben Wohnungseigentumsrechte und ein Teileigentumsrecht.

Mit Schriftsatz vom 8.5.2015 hat der Urkundsnotar unter Beifügung der vorgenannten Urkunden den Vollzug der Teilung im Grundbuch beantragt.

Das Grundbuchamt hat durch Zwischenverfügung vom 29.5.2015 die Vorlage einer Genehmigung "der zuständigen Behörde" gemäß § 172 BauGB bzw. deren Negativattest erfordert. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 5.6.2015, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 18.6.2015 nicht abgeholfen hat.

II. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO, und hat auch in der Sache Erfolg. Das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Hindernis besteht nicht, so dass insoweit keine Zwischenverfügung veranlasst ist, vgl. § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO.

1. Die durch Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt erfolgte Teilung eines Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum, § 8 Abs. 1 WEG, wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam, § 8 Abs. 2 S. 2 WEG. Dies erfordert einen hierauf gerichteten Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, und eine Bewilligung, § 19 GBO, der als Anlagen ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen sind, § 7 Abs. 2 S. 1 WEG (vgl. Briesemeister, in: Keller/Munzig, GBO, 7. Aufl., § 5, Rdn. 94).

2. Zu bewilligen hat derjenige, dessen Recht von der Eintragung betroffen ist, § 19 GBO. Das ist bei der Teilung eines Grundstücks gemäß § 8 Abs. 1 WEG der Eigentümer, der zudem bewilligungsbefugt sein muss. Die Befugnis zur Ausübung der Bewilligungsberechtigung leitet sich von der sachenrechtlichen Verfügungsbefugnis ab (Demharter, GBO, 29. Aufl., § 19, Rdn. 56). Das Grundbuchamt hat deshalb von Amts wegen zu prüfen, ob der Bewilligende Verfügungsbeschränkungen unterliegt (BGH, MDR 2013, 701).

a) Einer solchen Verfügungsbeschränkung unterliegen die Eigentümer von Grundstücken im Bereich einer Erhaltungssatzung im Sinne von § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB, die mit Gebäuden bebaut sind, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, wenn eine landesrechtliche Rechtsverordnung bestimmt, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht ohne Genehmigung erfolgen darf, § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB (hierzu Hügel, GBO, 2. Aufl., Stichwort "Verfügungsbeeinträchtigungen", Rdn. 55; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 3845ff; Oehmen, in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 2. Aufl., § 172, Rdn. 9ff). Das Grundbuchamt darf dann Eintragungen im Grundbuch nur vornehmen, wenn ein Genehmigungsbescheid, ein Zeugnis, dass die Genehmigung als erteilt gilt oder eine Freistellungserklärung der Gemeinde vorgelegt wird, §§ 172 Abs. 1 S. 6, 22 Abs. 6 S. 1 BauGB.

Erfasst wird jede Art der Begründung von Wohnungseigentum, also auch die Begründung durch Teilung, §§ 8 Abs. 1, 2 WEG (OLG München, Beschluss vom 26.8.2015 - 34 Wx 188/15 -, juris; Oehmen, a.a.O., Rdn. 12; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 2014, § 172, Rdn. 121).

Am 14.3.2015 ist die Umwandlungsverordnung des Senats von Berlin vom 3.3.2015 - UmwandV - in Kraft getreten, § 3 S. 1 UmwandV (GVBl. 2015, 43). Danach darf für alle Grundstücke im Bereich einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB Wohnungs- oder Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung begründet werden, § 1 UmwandV.

b) Vor diesem Hintergrund ist es im Ausgangspunkt nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt eine Genehmigungsbedürftigkeit der angestrebten Teilung geprüft hat. Auf Grund der vorstehend dargestellten Rechtslage sind die Grundbuchämter in Berlin seit dem 14.3.2015 hierzu verpflichtet.

aa) Gleichwohl ist es nicht gerechtfertigt, von der Beteiligten die Vorlage eines entsprechenden Genehmigungsbescheids zu erfordern. Die beantragte Teilung ist nicht genehmigungspflichtig.

Die §§ 172 Abs. 1 S. 4 BauGB, 1 UmwandV setzen voraus, dass das in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufzuteilende Grundstück im Gebiet einer Erhaltungssatzung belegen ist. Das verfahrensgegenständliche Grundstück befindet sich nicht in einem solchen Gebiet.

In Berlin werden Angelegenheiten, für die nach dem BauGB die Gemeinden zuständig sind, von den Bezirken wahrgenommen, §§ 246 Abs. 2 S. 1 BauGB, 1 AGBauGB. An die Stelle der Satzung nach § 172 Abs. 1 BauGB tritt eine von dem zuständigen Bezirksamt zu erlassende Rechtsverordnung, §§ 246 Abs. 2 S. 1 BauGB, 30 AGBauGB.

Bis zum Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung hatten die Berliner Bezirksämter 21 Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB erlassen (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin Drs. 17/2...