KG Berlin Beschluss vom 07.02.2005 - 24 W 135/04

Leitsatz (amtlich)

Die durch den Verwalter erteilte Veräußerungszustimmung gem. § 12 WEG besagt nur, dass aus der Person des Erwerbers keine wichtigen Gründe gegen den Eintritt in die Gemeinschaft hergeleitet werden, nicht aber, dass die aus dem genehmigten Kaufvertrag ersichtliche Absicht einer bestimmten künftigen Nutzung (Restaurant in Ladenräumen) gebilligt wird, was der Verwalter zu Lasten der Gemeinschaft ohnehin nicht wirksam genehmigen könnte.

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 18.05.2004; Aktenzeichen 85 T 334/03 WEG)

AG Berlin-Charlottenburg (Beschluss vom 10.04.2003; Aktenzeichen 71/70-II 6/03 WEG)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegnerin hat die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen. Außergerichtliche Kosten dritter Instanz sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 15.000 EUR fest gesetzt.

Gründe

I. Die Antragsgegnerin ist Teileigentümerin der im Erdgeschoss gelegenen Einheiten Nr. 31 und 32 sowie der darunter im Keller liegenden Einheiten Nr. 29 und 30, die jeweils durch eine Wendeltreppe miteinander verbunden sind. Die übrigen Wohnungseigentümer (Antragsteller) verlangen von der Antragsgegnerin die Unterlassung der Nutzung der Räume Nr. 29 bis 32 als Restaurant. Die Antragsgegnerin hat mit notariellem Vertrag vom 15.1.2002 die Einheiten verkauft. Nach dem Kaufvertrag beabsichtigt der Käufer ebenfalls die Nutzung für gastronomische Zwecke. Die Verwalterin stimmte dem Kaufvertrag zu, die Umschreibung des Eigentums ist jedoch noch nicht erfolgt. Mit Schreiben vom 3.4.2003 beantragte die Antragsgegnerin bei der Verwalterin die Genehmigung für den Betrieb eines Restaurants in den Einheiten Nr. 29 bis 32. Der Betrieb erfolgt bereits in der Art, dass sich im Erdgeschoss die Gasträume befinden, während im Kellergeschoss die Sanitäranlagen sind. Das Restaurant wird als sog. Vollküche betrieben. Der durch den Restaurantbetrieb entstehende Müll wird in einem separaten Raum neben dem Durchgang zum Hof gesammelt. Eine ausdrückliche Zustimmung zu der Nutzung in den Einheiten Nr. 29 bis 32 erfolgte weder seitens der Verwalterin noch seitens der Gemeinschaft. Die Bewohner der Wohnanlage klagen über Lärm aus dem Restaurant, starke Küchengerüche und unzureichende Beseitigung des Mülls aus dem Restaurant. Die Antragsgegnerin hat die Störungen bestritten und darauf hingewiesen, dass durch die Veräußerungszustimmung der Verwalterin auch der aus dem Kaufvertrag ersichtliche Nutzungszweck als Restaurant genehmigt worden sei.

Das AG hat mit Beschl. v. 10.4.2003 die Antragsgegnerin verpflichtet, die Nutzung der Einheiten Nr. 29 bis 32 für den Betrieb eines Restaurants zu unterlassen. Das LG hat mit Beschl. v. 26.5.2003 die Erstbeschwerde der Antragsgegnerin zurückgewiesen. Deren sofortige weitere Beschwerde bleibt erfolglos.

II. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist gem. §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig, jedoch in der Sache nicht gerechtfertigt. Eine Rechtsverletzung, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss nicht auf.

1. Zutreffend bejaht das LG die Aktivlegitimation der Antragsteller und deren Verfahrensvertretung durch die Verwalterin. Hiergegen wendet sich die Rechtsbeschwerdebegründung auch nicht. Als weiterhin eingetragene Eigentümerin der Einheiten Nr. 29 bis 32 ist die Antragsgegnerin auch passiv legitimiert. Die Aussetzung des vorliegenden Verfahrens wegen des Parallelverfahrens, in dem die Änderung der Teilungserklärung betrieben wird, hat das LG rechtsfehlerfrei abgelehnt.

2. Ohne Rechtsirrtum nimmt das LG einen Unterlassungsanspruch der Antragsteller gegen die Antragsgegnerin aus § 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG sowie Teil I § 7 der Teilungserklärung an. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des LG wird in den Einheiten Nr. 29 bis 32 derzeit ein Restaurant mit einer sog. Vollküche mindestens vom Nachmittag bis in den Abend betrieben. Anhand einer typisierenden Betrachtung kann davon ausgegangen werden, dass der Restaurantbetrieb die übrigen Wohnungseigentümer stärker als eine Ladennutzung und damit über das in § 14 Nr. 1 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt, wenn der Restaurantbetrieb nicht von der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung gedeckt ist.

3. Nach der Teilungserklärung i.V.m. den Aufteilungsplänen ist das LG zutreffend davon ausgegangen, dass hinsichtlich der Einheiten Nr. 29 bis 32 die Zweckbestimmung "Laden" vorliegt. Gemäß § 7 Abs. 3 WEG kann zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden, der wiederum als Anlagen u.a. der Aufteilungsplan beizufügen ist (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Demzufolge ist nicht entscheidend, dass nach der Teilungserklärung I. § 1 die Einheiten Nr. 29 bis 32 lediglich als Teileigentum (TE) bezeichnet sind, das sich nach der Legaldefinition des § 1 Abs. 3 WEG allgemein auf die nicht zu Wohnzwecken dienende R...