KG Berlin Beschluss vom 05.08.1997 - 8 RE-Miet 8850/96

Verfahrensgang

AG Berlin-Wedding (Aktenzeichen 14 C 232/95)

LG Berlin (Aktenzeichen 67 S 137/96)

Tenor

Eine auf § 4 Abs. 2 bis 4 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) in Verbindung mit §§ 1, 7 Abs. 4 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin vom 14. Juli 1987 (GVW) gestützte Erhöhungserklärung des Mietzinses wegen gestiegener Betriebskosten ist, sofern eine Erhöhung des Bruttokaltmietzinses nach § 2 MHG in Verbindung mit § 2 GVW vorausgegangen ist, nur insoweit gerechtfertigt, als das Ansteigen der Betriebskosten nach dem Wirksamwerden dieser Mieterhöhung geltend gemacht wird.

Tatbestand

I.

Die Beklagte ist Mieterin einer in Berlin gelegenen 70,20 qm großen ehemals preisgebundenen Altbau-Wohnung aufgrund eines in. Jahre 1945 durch Zwangseinweisung begründeten Mietverhältnisses; zur Unterzeichnung eines schriftlichen Mietvertrages ist es nicht gekommen. Der Kläger begehrt als Vermieter von der Beklagten Zustimmung zu einem gemäß § 2 MHG gestellten Mieterhöhungsverlangen vom 4. Juni 1995, wonach die Miete ab 1. September 1995 von 334,20 DM um 53,43 DM auf 387,63 DM (= 5,52 DM pro qm) erhöht werden soll. Die Beklagte war zuvor aufgrund zweier Mieterhöhungsverlangen des Klägers nach § 2 MHG in Verbindung mit § 2 GVW vom 23. März 1993 bzw. 11. März 1994 rechtskräftig verurteilt worden, einer Mieterhöhung ab 1. Juni 1993 von 266,73 DM um 17,28 DM auf 284,01 DM sowie ab 1. Juni 1994 von 284,01 DM um 14/20 DM auf 298,21 DM zuzustimmen. Ferner hat der Kläger gegenüber der Beklagten am 4. November 1994 eine Mieterhöhungserklärung abgegeben, nach der sich der Mietzins wegen Erhöhung der Betriebskosten gemäß § 4 Abs. 2 bis 4 MHG in Verbindung mit §§ 1, 7 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation in Berlin (GVW) ab 1. Januar 1995 von 298,21 DM um 35,99 DM auf 334,20 DM erhöhe.

Gegenstand des Rechtsstreits ist das Erhöhungsverlangen des Klägers vom 4. Juni 1995. Die Beklagte hat hiergegen u. a. eingewandt, das Erhöhungsverlangen sei unwirksam, weil es auf einer falschen Ausgangsmiete von 334,20 DM beruhe. Denn die Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten vom 4. November 1994 auf, 334/20 DM sei unwirksam gewesen, weil innerhalb des Berechnungszeitraums vom 23. September 1991 bis 30. August 1994 der Mietzins zweimal im Hinblick auf § 2 MHG erhöht worden sei.

Das Amtsgericht Wedding hat die Beklagte aufgrund der am 19. September 1995 zugestellten Klage, mit der die Beklagte auf Zustimmung zu dem Erhöhungsverlangen vom 4. Juni 1995 in Anspruch genommen worden ist, zunächst durch Versäumnisurteil vom 15. Januar 1996 antragsgemäß verurteilt und nach rechtzeitigem Einspruch der Beklagten das Versäumnisurteil aufrechterhalten. Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten.

Das Landgericht hält die in der Literatur vertretene Auffassung, daß durch die auf Verlangen des Vermieters nach § 2 MHG mit Zustimmung des Mieters zustande gekommene Erhöhung einer Inklusivmiete alle bis zu dem Wirkungszeitpunkt der Erhöhung eingetretenen Steigerungen der Betriebskosten mit abgegolten seien und bei einer nachfolgenden einseitigen Erhöhungserklärung nach § 4 Abs. 2 MHG nur diejenigen Betriebskostensteigerungen zu berücksichtigen seien, die im Zeitraum nach dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung gemäß § 2 MHG eingetreten sind, für nicht richtig. Es hat dem Kammergericht aufgrund seines Beschlusses vom 10. Oktober 1996 folgende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

„Ist eine auf § 4 Abs. 2 bis 4 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) in Verbindung mit §§ 1, 7 Abs. 4 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnraumsituation im Land Berlin (GVW) gestützte Erhöhung des Mietzinses wegen gestiegener Betriebskosten unwirksam, wenn innerhalb des Zeitraumes zwischen den Stichtagen, die für die Berechnung der gestiegenen Betriebskosten zugrundegelegt worden sind, der Mietzins aufgrund eines Verlangens des Vermieters nach § 2 MHG mit Zustimmung des Mieters erhöht worden ist?”

Da das Landgericht die übrigen Einwände gegen das Erhöhungsverlangen vom 4. Juni 1995 abgesehen von hier nicht interessierenden Ausnahmen nicht für gerechtfertigt hält, möchte es aus seiner Sicht die Berufung der Beklagten im wesentlichen zurückweisen.

Das Landgericht begründet seine Ansicht wie folgt: Die Kappungsgrenzen des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG von 30 bzw. 20 % hinderten den Vermieter daran, eine seit der letzten Mietzinserhöhung eingetretene Steigerung der Betriebskosten mit zu berücksichtigen, sofern er diese nicht zum Anlaß genommen haben sollte, zuvor eine Erhöhungserklärung nach § 4 Abs. 2 MHG abzugeben. Wenn er so verfahre, sei zunächst der 30- bzw. 20 %ige Erhöhungsbetrag unter Berücksichtigung des drei Jahre vor dem Wirkungszeitpunkt geltenden Mietzinses festzustellen und zu dem auf diese Weise errechneten Betrag der Mietzinserhöhungsbetrag nach § 4 Abs. 2 MHG zur Ermittlung der Kappungsgrenze hinzuzurechnen. Je nachdem, ob der Vermieter die Mietzinserhöhungserklär...