KG Berlin Beschluss vom 01.10.1998 - 8 RE-Miet 7241/97 (veröffentlicht am 19.10.1998)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Umwandlung vermieteter Räume in Wohnungseigentum

Verfahrensgang

LG Berlin (Aktenzeichen 61 S 485/96)

Tenor

Dem Bundesgerichtshof werden folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

1. „Ist der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung alleiniger Vermieter, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist und zusammen mit der Wohnung ein Kellerraum vermietet ist, der nach der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht?

2. Für den Fall der Verneinung der Frage 1:

   Ist der Erwerber der Eigentumswohnung gleichwohl allein aktivlegitimiert, von dem Mieter Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt positiver Forderungsverletzung und rückständigen Mietzins zu verlangen?”

Gründe

A.

Der Kläger nimmt den Beklagten als Mieter einer in B gelegenen Wohnung auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und wegen Beschädigung der Mietsache sowie auf Zahlung restlichen Mietzinses für den Zeitraum März 1994 bis Februar 1995 in Anspruch. Die Parteien streiten über die Aktivlegitimation des Klägers, das Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzungen für die geltend gemachten Schadensersatzansprüche, den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der unter dem 30. August 1994 ausgesprochenen Kündigungserklärung des Beklagten, die Minderung des Mietzinses, sowie im Hinblick auf die vom Beklagten erhobene Verjährungseinrede bezüglich der Schadensersatzansprüche den Zeitpunkt des Eingangs der Klageschrift.

Vermieterin der dem Beklagten aufgrund eines unter dem 26. Januar 1988 abgeschlossenen Mietvertrages überlassenen Wohnung war die BB KG. Diese veräußerte das Hausgrundstück, auf dem die Wohnung belegen ist, an die C GmbH, die am 1. November 1989 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen worden ist. Aufgrund der von dieser am 22. Februar und 13. Dezember 1990 abgegebenen Teilungserklärungen wurde nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz Wohnungseigentum an dem Hausgrundstück begründet und am 18. Juni 1990 ins Grundbuch eingetragen. Der Kläger erwarb von der C GmbH die nach der Teilungserklärung mit Nr. 27 bezeichnete, an den Beklagten vermietete Wohnung und wurde am 11. September 1992 als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen.

Nach der Teilungserklärung vom 22. Februar 1990 wurde mit der Wohnung Nr. 27 das Sondernutzungsrecht an dem Tiefgaragenplatz Nr. 27 verbunden. Der dem Beklagten aufgrund des Mietvertrages vom 26. Januar 1988 mitvermietete Kellerraum wurde mit den übrigen Kellerräumen aufgrund der genannten Teilungserklärung Gemeinschaftseigentum. Dort wurde ferner festgelegt, daß die Zuordnung der Mieterkeller zu den einzelnen Wohnungen dem Verwalter obliegt. Der Verwalter hat jeder der 31 Eigentumswohnungen des Hauses den schon vor der Schaffung von Wohnungseigentum zugehörigen Kellerraum zugeordnet. Zur Eigentumswohnung des Klägers gehört danach der dem Beklagten mitvermietete Kellerraum Nr. 27.

Das Amtsgericht Charlottenburg hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dem Kläger stünde die notwendige Sach- und Prozeßführungsbefugnis für die geltend gemachten Forderungen nicht allein, sondern nur zusammen mit der Wohnungseigentümergemeinschaft des Hausgrundstücks zu, weil nach § 571 BGB durch die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum und die Begründung von Gemeinschaftseigentum an dem vermieteten Keller nach Verkauf der Eigentumswohnungen die übrigen Wohnungseigentümer Mitvermieter des Kellers geworden seien und infolgedessen als Vermieter der gesamten Wohnung angesehen werden müßten, da das Mietverhältnis nicht aufspaltbar sei. Der Kläger verfolgt mit der von ihm eingelegten zulässigen Berufung seine erstinstanzlich geltend gemachten Ansprüche mit geringfügigen Änderungen hinsichtlich der Anspruchshöhe weiter; er hält die Begründung des klageabweisenden Urteils für nicht zutreffend.

Das Landgericht hat dem Kammergericht wegen grundsätzlicher Bedeutung folgende Rechtsfrage zum Erlaß eines Rechtsentscheids vorgelegt (vgl. MM 1997, Seite 405):

„Ist der Wohnungseigentümer alleiniger Vermieter und deshalb allein aktivlegitimiert, von dem Mieter Schadensersatz aus positiver Forderungsverletzung und rückständigen Mietzins zu verlangen, obwohl die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist und zusammen mit der Wohnung ein Keller vermietet ist, der nach der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht?”

Das Landgericht hält zwar den Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht für gegeben, weil es an einer hinreichend konkreten Aufforderung zur Durchführung bestimmter Schönheitsreparaturen gefehlt habe, begründet aber die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage damit, daß der Beklagte jedenfalls zur Zahlung rückständigen Mietzinses verpflichtet sei, weil sein Vortrag bezüglich Mietzinsminderungen hinsichtlich des Zeitraums März bis August 1994 eine Minderung über 5 % des Nettokaltmietzinse...