Kellerteileigentum darf nicht zu Wohnzwecken genutzt werden

Leitsatz

Zwangsvollstreckung aus Unterlassungs- und Beseitigungstitel

Normenkette

§ 15 WEG, § 27 Abs. 2 WEG, § 45 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB, § 890 ZPO, § 887 ZPO

Kommentar

1. Die Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung als "Keller" stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar ( § 15 Abs. 1 WEG). Ein solcher Raum darf grundsätzlich auch nur als Keller (m.E. zu ergänzen: ... im Sinne üblicher Kellerraumnutzung) genutzt werden; zulässig wäre aber auch eine andere Nutzung, sofern sie nicht mehr stört und beeinträchtigt als eine Nutzung als Keller (h.R.M., u.a. BayObLG, NJW-RR 89, 719/720). Widerrechtliche Nutzung kann zu Unterlassungsansprüchen anderer Eigentümer führen (gem. § 1004 Abs. 1 BGB, § 15 Abs. 3 WEG, BayObLG, WM 93, 490).

Die zweckbestimmungswidrige Nutzung eines Kellerteileigentums zu Wohnzwecken stört wegen der intensiveren Nutzung mehr als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung. Werden hier in einem solchen Keller Sanitäreinrichtungen (Waschbecken, Dusche, WC) und im Bereich des Gemeinschaftseigentums sogar ein Briefkasten installiert, rechtfertigt dies den Schluss auf eine (gewollte) Nutzung dieses Teileigentums zu Wohnzwecken. Die Anbringung solcher Einrichtungen stellt bereits den Beginn einer Nutzung als Wohnung dar (BayObLG, WM 93, 490, FGPrax 96, 57/58).

Aus diesem Grund war zu Recht aufgrund der Entscheidungen der Vorinstanzen von einer Verpflichtung der Antragsgegnerseite auszugehen, die Anschlüsse der im Keller angebrachten Sanitäreinrichtungen von den Zu- und Ableitungen zu trennen und den am gemeinschaftlichen Eigentum angebrachten Briefkasten zu entfernen.

2. Ein Verwalter ist kraft Gesetzes ( § 27 Abs. 2 WEG) nicht ermächtigt, namens der übrigen Eigentümer einem Teileigentümer die Nutzung seines Teileigentums "Keller" zu Wohnzwecken zu gestatten. Auch eine rechtsgeschäftliche Vollmacht des Verwalters zu einer solchen Gestattung war weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

3. Im vorliegenden Fall bestand auch keine Verwirkung der geltend gemachten Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche, da es sowohl am Zeitmoment als auch am Umstandsmoment fehlte (BayObLG, WE 97, 76/77).

4. Gegen den Antragsgegner konnten allerdings nur Ordnungsmittel angedroht werden und dies auch nur für den Fall einer Zuwiderhandlung gegen die Verpflichtung, die Nutzung des Kellers zu Wohnzwecken zu unterlassen ( § 45 Abs. 3 WEG, § 890 Abs. 1, 2 ZPO).

Die Verpflichtung, die Anschlüsse der Sanitäreinrichtungen zu trennen und den Briefkasten zu entfernen, ist nach § 887 ZPO zu vollstrecken, da es insoweit um vertretbare Handlungen geht; eine Androhung von Ordnungsmitteln sieht diese Bestimmung nicht vor.

5. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren zulasten der Antragsgegnerseite (nach Unterliegen in allen Rechtszügen) bei Geschäftswert für die III. Instanz von DM 10.000,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 29.01.1998, 2Z BR 146/97)

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