Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 20 [Einigung] / IV. Gemeinschaftsverhältnis

Rz. 74

Auf Veräußerer- oder Erwerberseite können mehrere Personen an der Auflassung beteiligt sein. Das GBA hat zu prüfen, ob das zur Eintragung beantragte Gemeinschaftsverhältnis generell möglich und im konkreten Eintragungsverfahren das richtige ist.^[164] Die beantragte Eintragung eines Ehegatten als Alleineigentümer darf das GBA aber nicht schon bei bloßen Zweifeln, sondern erst dann ablehnen, wenn es die auf Tatsachen gegründete sichere Kenntnis davon hat, dass durch die Eintragung das Grundbuch unrichtig wird.^[165]

Rz. 75

Sind mehrere Veräußerer beteiligt und wirken alle an der Auflassung mit, ergibt sich ihr Gemeinschaftsverhältnis unmittelbar aus dem Grundbuch.

Rz. 76

Sind mehrere Erwerber beteiligt, muss ihr Gemeinschaftsverhältnis gesetzlich zulässig sein, z.B. Bruchteilsgemeinschaft (§ 1008 BGB), Gütergemeinschaft (§ 1415 BGB), Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB), güterrechtliche Gemeinschaften ausländischen Rechts. Notwendig ist die Angabe des konkreten Gesamthandsverhältnisses, nicht genügend z.B. "Auflassung an die Erwerber zur gesamten Hand".^[166] Ein Eigentumserwerb mehrerer als "Gesamtberechtigte gem. § 428 BGB" ist nicht zulässig,^[167] auch wenn für sie in diesem Gemeinschaftsverhältnis eine Auflassungsvormerkung bestellt und eingetragen werden kann.^[168] Auch eine "Sukzessivauflassung" an Erwerber, die nacheinander Alleineigentümer werden sollen, wäre als zeitlich befristetes Eigentum (§ 925 Abs. 2 BGB) unwirksam.

Rz. 77

Keine Auflassung an mehrere liegt vor, wenn zuerst das Grundstück vom Veräußerer an einen Erwerber aufgelassen wird und erst danach (z.B. infolge eines Erbfalls) auf Erwerberseite ein Gemeinschaftsverhältnis entsteht oder wenn der Auflassungsempfänger vor seiner Eintragung das Grundstück an mehrere zu Bruchteilen oder per Gesamthand (auch wenn er selbst daran beteiligt ist) weiterüberträgt.^[169]

Rz. 78

Veräußerer und Erwerber müssen übereinstimmende Erklärungen zum Gemeinschaftsverhältnis, in dem die Erwerber das Grundstück erwerben wollen, abgeben.^[170] Für die Wirksamkeit der materiell-rechtlichen Auflassungserklärungen genügt es, wenn das gewollte Gemeinschaftsverhältnis ermittelt und ein unzulässiges in ein zulässiges umgedeutet werden kann.^[171] Sind die Auflassungserklärungen demgemäß materiell wirksam abgegeben worden, hat der Veräußerer im Regelfall anschließend kein Interesse mehr an einem bestimmten, im Grundbuch einzutragenden Gemeinschaftsverhältnis. Die zum Grundbuchvollzug erforderliche Bestimmung des Gemeinschaftsverhältnisses gem. § 47 GBO als Teil der neben der Auflassung erforderlichen Eintragungsbewilligung kann dann auch durch die Erwerber in Form des § 29 GBO nachgeholt, geändert oder berichtigt werden, wenn sie dazu vom Veräußerer gem. § 185 BGB ermächtigt sind, wovon für den Regelfall auszugehen ist.^[172] Der Auflassungsform (§ 925 Abs. 1 BGB) bedürfen nur Nachtragserklärungen, die zur Behebung einer materiellen Unwirksamkeit der Auflassung erforderlich sind.

Rz. 79

Bei Auflassung an mehrere in Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741, 1008 BGB) muss sich die Einigung auch auf die Größe aller Miteigentumsanteile beziehen und die Summe aller Bruchteile ein Ganzes ergeben. Eine Auflassung an mehrere Erwerber ohne Angabe von Quoten oder ohne Angabe darüber, ob eine Übertragung auf die Erwerber nach Bruchteilen oder ob und in welchem Gemeinschaftsverhältnis gewollt ist, kann mangels entgegenstehender Anhaltspunkte als materiell wirksame Auflassung an sie zu gleichen Bruchteilen ausgelegt werden.^[173] Die Einigungserklärungen (siehe Rdn 13) bedürfen aber verfahrensrechtlich zum Zweck der Grundbucheintragung bezüglich der Quoten einer Ergänzung (§ 47 GBO), die lediglich die Erwerber in Form des § 29 GBO abgeben brauchen, wenn der Inhalt der formellen Erklärungen des Veräußerers (was i.d.R. möglich ist) durch Auslegung zum gleichen Ergebnis führt. Hat das GBA die Größe der Bruchteile entgegen § 47 GBO nicht eingetragen, so hat es dies aufgrund der ihm vorliegenden und erforderlichenfalls nachzureichenden Eintragungsunterlagen nachzuholen.

Rz. 80

Bei Auflassung an mehrere in Gesamthands- oder Errungenschaftsgemeinschaft ist diese Gemeinschaft genau (z.B. "im gesetzlichen Güterstand italienischen Rechts"^[174]) zu bezeichnen, denn "die Gesamthand" gibt es nicht. Eine "Beteiligungsquote" einzelner Gesamthänder wird im Grundbuch nicht vermerkt.

Rz. 81

Besondere Probleme wirft die Auflassung an Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner auf, die entweder tatsächlich in Gütergemeinschaft gem. §§ 1415 ff. BGB oder einem vergleichbaren Güterstand ausländischen Rechts (insbesondere der Errungenschaftsgemeinschaft – in diesem Sinn gelten nachstehende Überlegungen zur Gütergemeinschaft auch für Errungenschaftsgemeinschaften) leben oder dies für die und in der Auflassung irrtümlich so erklären. Diese Fälle lassen sich mit Hilfe der Grundsätze der Falschbezeichnung (falsa demonstratio non nocet)^[175] lösen.^[176]

Rz. 82

▪	Fall 1: Die Ehegatten leben tatsächlich in Gütergemeinschaft. Auflassung an ...