Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 7 Eintragungen in Abteilung III des Grundbuchs

A. Hypothek

I. Wesen und Arten der Hypothek

1. Wesen der Hypothek

Rz. 1

Die Hypothek sichert eine Forderung des Gläubigers, mag diese gegen den Grundstückseigentümer oder gegen einen Dritten bestehen. Wesensmerkmal im Unterschied zur Grundschuld ist die Akzessorietät zu einer Geldforderung des Gläubigers, nur wenn eine solche besteht, steht auch die Hypothek dem Gläubiger tatsächlich zu. Die Hypothek ist ein Verwertungsrecht, weil sie auf Zahlung der gesicherten Forderung "aus dem Grundstück" (§ 1113 BGB) gerichtet ist. Der Gläubiger kann im Verwertungsfalle durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung auf das Grundstück Zugriff nehmen (§ 1147 BGB, § 866 Abs. 1 ZPO). Die Hypothek stellt im BGB das Grundkonzept der Kreditsicherung am Grundstück dar, der Gesetzgeber war sich der enormen wirtschaftlichen Bedeutung des Realkredits sehr wohl bewusst.^[1] Angesichts der unterschiedlichen Regelungen der einzelnen Länder zu Grundpfandrechten regelte er Hypothek und Grundschuld gleichberechtigt und überließ es der Rechts- und Kreditpraxis, sich zwischen akzessorischer Hypothek und nicht akzessorischer Grundschuld als Kreditsicherungsmittel zu entscheiden (zur Ausprägung der Grundschuld, insbes. als Sicherungsgrundschuld Rdn 47 ff., 59 ff.).^[2]

[1] Motive zum BGB, Bd. III, S. 598 ff.

[2] Motive zum BGB, Bd. III, S. 604 ff., insbes. 607; vgl. auch Nußbaum, Deutsches Hypothekenwesen, 2. Aufl. 1921, § 12; zur Akzessorietät der Grundpfandrechte im internationalen Vergleich Stöcker/Stürner, EuZW 2023, 107, 163.

2. Arten der Hypothek

Rz. 2

Verkehrshypothek: Sie ist als Grundform der Hypothek geregelt, die zum Umlauf in besonderem Maße geeignet ist, weil sie dem Erwerber der Hypothek im Falle der Abtretung im Rahmen des Gutglaubensschutzes (§ 892 BGB) auch hinsichtlich der Forderung und der gegen sie bestehenden Einreden (§ 1137 BGB) besonderen Schutz gewährt.^[3] Sie ist entweder Brief- oder Buchrecht, wobei das Gesetz ersteres als Regelfall ansieht, weshalb der Ausschluss der Brieferteilung ausdrücklicher Eintragung bedarf (§ 1116 Abs. 2 S. 3 BGB).

Rz. 3

Sicherungshypothek: Sie ist nicht zum Umlauf bestimmt, deshalb ist bei ihr auch der Akzessorietätsgrundsatz strenger verwirklicht: Der Gutglaubensschutz erfasst hier nur das dingliche Recht als solches (§ 1184 Abs. 1 BGB), die Sicherungshypothek ist nur als Buchrecht zulässig (§ 1185 Abs. 1 BGB). Gesetzlich entstehende Hypotheken sind stets Sicherungshypotheken; sie sollen den Gläubiger nur sichern, ihm jedoch nicht einen umlauffähigen Bodenkredit verschaffen. Da sie deswegen gegenüber der Verkehrshypothek ein minderes Recht darstellt, muss die Eigenschaft als Sicherungshypothek ausdrücklich im Grundbuch verlautbart werden (§ 1184 Abs. 2 BGB).^[4]

Eine Sicherungshypothek entsteht:

▪	gem. § 873 BGB, wenn ausdrücklich eine Sicherungshypothek vereinbart und eingetragen wird;
▪	im Wege der Zwangsvollstreckung gem. §§ 866 Abs. 1, 867 ZPO (im Falle des § 932 ZPO sogar nur als Höchstbetragshypothek);
▪	aufgrund gerichtlichen oder behördlichen Ersuchens gem. §§ 128, 130 Abs. 1 S. 2 ZVG, § 324 AO, § 7 JBeitrO, Art. 91 EGBGB;
▪	kraft Gesetzes gem. § 1287 S. 2 BGB, § 848 Abs. 2 ZPO.[5]

Unterarten der Sicherungshypothek sind die Wertpapierhypothek (§§ 1187 ff. BGB) und die Höchstbetragshypothek (§ 1190 BGB). Letztere ist dadurch charakterisiert, dass die Haftung des Grundstücks zunächst nur nach oben begrenzt ist, weil die gesicherte Forderung ihrer Höhe nach unbestimmt ist (z.B. Ansprüche aus einem Kontokorrentverhältnis) und erst zu einem späteren Zeitpunkt endgültig festgestellt werden soll.^[6] Als Sicherungshypotheken werden auch alle fortgeltenden Hypotheken, die nach §§ 452 ff. ZGB-DDR entstanden sind behandelt (Art. 233 § 6 EGBGB; vgl. unten Rdn 30 ff.).

Rz. 4

Tilgungshypothek: Sie ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt und dadurch gekennzeichnet, dass der Schuldner gleichbleibende, aus Zinsen und Kapitaltilgung sich zusammensetzende einheitliche Jahresleistungen (Annuitäten) zu entrichten hat, die in einem bestimmten Prozentsatz des Kapitals bestehen. Sie muss im Grundbuch nicht als solche bezeichnet werden, da ihre Besonderheit in der Tilgungsbestimmung der Forderung und nicht unmittelbar im Sachenrecht besteht.^[7] Durch das fortschreitende Geringerwerden des Zinsanteiles innerhalb dieser Annuitäten ergibt sich ein fortschreitendes Ansteigen des Tilgungsanteiles, und damit die letztendliche Tilgung der Forderung.^[8] Die Tilgungshypothek hat heute keine praktische Bedeutung mehr. Praktische Bedeutung hat aber das schuldrechtliche Annuitätendarlehen, das heute regelmäßig durch Grundschuld gesichert wird. Wegen der hier nicht gegebenen Akzessorietät hat die allmähliche Tilgung der Schuld auf den Bestand der Grundschuld aber keinen unmittelbaren Einfluss. Mit der Tilgungshypothek ist die Abzahlungshypothek verwandt. Hier ist der Kapitalnennbetrag in gleichhohen Raten zu tilgen, wodurch sich sowohl die Zinsleistungen als auch die zu zahlenden Raten insgesamt verringern. Anders als bei der Tilgungshypothek erhöht sich der Tilgungsanteil innerhalb der Annuität also nicht, ...